Ремонт от застройщика: на что обратить внимание

Принять жилье, где был проведен ремонт от застройщика — не формальная процедура. В новой квартире владелец проведет не один год, поэтому важно сразу выявить недостатки и устранить их. Обращают внимание на качество отделки жилья, коммуникации, окна и двери.

Как происходит приемка квартиры

Как только возведение и отделка дома закончены, застройщик сообщает об этом дольщику письменно или по телефону. Сдача недвижимости в эксплуатацию включает 2 этапа:

1. Покупатель приезжает в офис компании и проверяет документы. Помимо акта о сдаче дома в эксплуатацию, должны быть технический и кадастровый паспорта квартиры, сертификаты и гарантийные талоны на двери и счетчики.
2. Стороны выезжают в новую квартиру, чтобы проверить площадь, состояние дверей, окон и сантехники, отделку.

Если замечаний к качеству квартиры с ремонтом от застройщика нет, покупатель подписывает акт приема жилья.

Когда будущего владельца что-то не устраивает, он составляет претензию и требует исправления недочетов. После этого повторно проводят приемку.

Если у квартиры будет несколько владельцев согласно договору, они все должны прийти на осмотр. С собой нужно взять:

• личные паспорта;
• свой экземпляр договора и план квартиры;
• ручку и блокнот, чтобы составить список дефектов; 
• индикаторную отвертку или ненужный бытовой электроприбор, чтобы проверить работу розеток;
• лампочку — убедиться, что исправно освещение;
• маркер, кусок мела или цветные стикеры — отмечать дефекты;
• рулетку, чтобы измерить высоту и площадь комнат;
• уровень и отвес для проверки ровности стен и пола;
• фонарь для осмотра темных углов квартиры.

Обнаруженные недочеты можно сфотографировать или зафиксировать на видео. По результатам приемки составляют акт приема-передачи и дефектную ведомость.
Время проверки зависит от площади квартиры, ее состояния и количества дефектов. В среднем осмотр одно-, двухкомнатной квартиры занимает до 1,5 часов. На заполнение и подписание документов уходит от 15 минут до 1 часа.

 На что обратить внимание

Тем, кто решил купить квартиру с ремонтом от застройщика, стоит начать осмотр с подъезда дома. Это тоже часть жилья, где владельцы будут ходить ежедневно. Необходимо уделить внимание:

• готовности подъезда — к моменту сдачи дома должны стоять двери и окна. Стены, и пол отделаны в чистовую;
• входной двери — она должна открываться плавно, без скрипа и скрежета. Ручка плотно прикреплена и не ударяется о стену;
• стенам в подъезде — качеству краски и штукатурки;
• почтовым ящикам.

Если в доме есть лифты, хотя бы один из них должен работать. Внутренние поверхности кабины закрывают картоном, пластиком или фанерой до момента сдачи. Это защитит лифт от грязи и царапин, так как поначалу жильцы будут возить громоздкую мебель и стройматериалы.

Войдя в квартиру, необходимо сравнить ее состояние с тем, что написано в документах. Обращают внимание:

• на отделку стен и потолков;
• покрытие пола;
• высоту и площадь комнат.

Если в квартире постелена плитка ПВХ вместо ламината, потолок не подвесной, а покрашенный, цвета существенно отличаются от прописанных в документах, покупатель может потребовать исправить недочеты.

Входная дверь

Характеристики входной двери должны быть внесены в ДДУ — она может быть металлической или деревянной. Во время приемки нужно убедиться, что:

• материал совпадает с указанным в документах;
• в двери имеется глазок, и он исправен;
• дверь легко открывается и закрывается; 
• замок исправен, не заедает;
• ключ легко входит и выходит из скважины, поворачивается внутри;
• ручка не болтается и не бьется о стену, когда открывают дверь;
• дверное полотно не имеет повреждений, сколов, царапин и других дефектов; 
• дверной звонок работает;
• уплотнительные резинки установлены правильно. На них нет трещин, разрывов и других дефектов;
• коробка стоит ровно. Если допущены нарушения при монтаже, дверь будет плохо открываться или самостоятельно захлопываться. Проверить, есть ли перекосы, можно с помощью отвеса.

Все повреждения вносят в дефектную ведомость. Покупатель вправе требовать, чтобы застройщик исправил недочеты.

Стены, полы, отделка

Объем ремонта в новостройке подробно расписывают в договоре. При черновой отделке покупатель получит стены и пол без покрытия. Необходимо проверить, насколько они ровные, с помощью отвеса. Допускаются отклонения:

• потолочных плит и пола — до 20 мм;
• вертикальных поверхностей — до 15 мм;
• дверных проемов — до 10 мм.

На стенах не должно быть трещин, потеков влаги, неровностей больше 5 мм. Кривизну по горизонтали проверяют, приложив длинную ровную планку.

Небольшие дефекты при осмотре в пустой квартире будут незаметны. Но когда хозяева установят шкафы, расхождение вертикальных поверхностей будет бросаться в глаза.

Если в ДДУ указана предчистовая отделка, значит, строительная компания штукатурит стены и оконные откосы, делает сантехническую и электрическую разводку, монтирует розетки и выводит патроны, делает стяжку пола. Для проверки работы сети потребуется лампочка и отвертка-тестер.

Пол должен быть ровным, без наплывов цемента и трещин. Звук шагов одинаков на всех участках. Между элементами стяжки могут быть зазоры и деформационные швы. Они необходимы, так как со временем дом усаживается и плиты смещаются, что может привести к постепенному разрушению покрытия — ламината, линолеума и пр.

Высоту потолка измеряют и сверяют с указанной в документе. Если расхождение превышает 1–2 см, покупатель имеет право требовать взыскание с застройщика за ремонт. Поверхность потолка оценивают визуально.

Стены в новой квартире должны быть без трещин, загрязнений и сбитых углов. Количество и величина проемов должны соответствовать плану. Из стен не должна торчать арматура.

Окна

Проверку окон начинают с осмотра рам и стеклопакетов. Нередко на поверхности остаются царапины или грязные пятна. Резиновые уплотнительные полоски по периметру должны быть без трещин и разрывов и хорошо прилегать к поверхности стекла и рамы. Все изъяны отмечают маркером и вносят в дефектную ведомость.

Щели между окнами и откосами должны быть обработаны монтажной пеной. Если установка выполнена качественно, то будет присутствовать дополнительная защита — герметик или гидроизоляционная пленка. С наружной стороны у окон должны быть отливы для воды.

При проведении ремонта под ключ застройщик обязан снять с оконных профилей защитную пленку. Под действием солнечных лучей она плотно «прикипает» к пластику рамы. Спустя 1–2 недели удалить такое покрытие, не повредив профиль, будет трудно. Дефекты стеклопакетов — самые дорогие в устранении, поэтому проверять их нужно тщательно.

Следующий этап — проверка работы механизмов. При правильной установке окно не заедает при открывании, створки не цепляются за раму.

Необходимо убедиться, что между створками нет щелей, сквозь которые будет дуть. Проверить можно, поводив горящей спичкой или свечой вдоль стыков. Пламя отклонится в случае сквозняка. Другой способ — зажать бумагу между створками, закрыть окно и попытаться вытянуть лист. Если он выходит легко — зимой и осенью из этих щелей будет тянуть холодом.

Вентиляция

Согласно стандартам, жилые дома имеют каналы вентиляции с приточно-вытяжным механизмом. Свежий воздух поступает с улицы и замещает тот, что в помещении. 

Если вентиляционный канал обустроен правильно, он не издает шумов при работе. Проверить качество вытяжки можно:

• открытым огнем. Зажженную спичку или свечу подносят к решетке вентиляции. Если система работает правильно, язычок пламени отклоняется в сторону вытяжки. При неисправности канала огонь горит ровно или отклоняется внутрь комнаты;
• листом бумаги. Его прикладывают к вентиляционному отверстию. При корректной работе системы лист прижимается воздушной тягой к решетке. Этот способ лучше работает зимой и осенью, когда есть значительная разница температуры в доме и на улице. Летом естественная вентиляция работает слабее;
• анемометром. Прибор измеряет скорость движения воздуха в вытяжной шахте. Дополнительно измеряют площадь сечения канала и рассчитывают интенсивность обмена воздуха. Показатели сравнивают с данными готовых таблиц. В основном канале скорость движения воздуха должна быть не менее 5 м/с.

Электрика

Проверяя ремонт после застройщика, полезно свериться с планом разводки электричества по комнатам. В будущем этот документ пригодится, если хозяева будут сверлить стены — риск случайно повредить провод заметно снизится.

Будущим владельцам новой квартиры нужно проверить:

• розетки и выключатели — можно воспользоваться отверткой с индикатором или ненужной бытовой техникой. Если есть мультиметр или тестер УЗО, проверяют заземление. Внешние пластмассовые корпуса не должны быть расколоты или выпадать из стены;
• домофон и звонок;
• цоколи освещения — в каждый вкручивают лампочку;
• автоматику в щитке — в новых домах его устанавливают в прихожей;
• провода — они должны быть уложены в штробах внутри стен;
• напряжение в сети — если есть мультиметр.

Необходимо убедиться, что проводка выдержит большую нагрузку. Мощности сети должно хватить для одновременной работы стиральной машины, чайника, утюга. Во время приемки можно воспользоваться старым утюгом или дрелью. Несколько приборов включают в розетки и дают поработать 3–5 минут. Если при этом не отключается автоматика, значит, сеть выдерживает значительную нагрузку.

Канализация и водоснабжение

Перед началом осмотра нужно проверить, соответствует ли расположение труб и сантехники плану квартиры. Дальше переходят к визуальной оценке коммуникаций.

При качественном ремонте стояки устанавливают строго вертикально и фиксируют к стене. Чтобы трубы не шатались и не заваливались, в полу и потолке есть дополнительные крепления. Все монтажные отверстия должны быть аккуратно заделаны раствором.

Во время приемки проверяют:

• есть ли лужи или потеки возле стояков. Если имеются следы влаги, значит, в квартире нарушена гидроизоляция и высок риск затопления;
• исправность запорных кранов на стояках — они открываются и закрываются с небольшим усилием;
• счетчики горячей и холодной воды. Циферблаты должны быть установлены так, чтобы хозяева квартиры легко могли снять показания;
• полотенцесушители — отводы расположены ровно друг под другом и одинаково удалены от стены. Если нет запорного крана, должно хватать места для установки и поворота;
• запорную арматуру на водяных трубах — краны, водяные фильтры, клапаны;
• тройники канализации — их устанавливают на высоте 5–6 см от пола с возможностью подключить стоки. Если не соблюдать это правило, будет нарушен сток воды. На тройниках и трубах не должно быть вмятин, трещин, потеков;
• состояние ванны, унитазов, раковин в санузлах и на кухне. На сантехнике не должно быть пятен, трещин или сколов. Соединения герметичны, нигде нет подтеков;
• краны и смесители — легко открываются и закрываются, не капают.

Во время осмотра застройщик выдает покупателям паспорта на водяные счетчики. Будущие владельцы жилья сверяют серийные номера. Текущие показания вносят в акт приемки.

Отопление

Перед началом приемки полезно изучить расположение отопительной системы на плане квартиры.

Осмотр начинают с труб и радиаторов. Они должны быть без царапин и иных механических повреждений. Батареи прочно закреплены, их невозможно раскачать или отклонить от стены. Если это удалось — работа выполнена некачественно и покупатель вправе требовать исправления дефекта.

Если радиатор на несколько сантиметров отклоняется в сторону стояка отопления — это допустимая погрешность. Однако батареи не должны быть перекошены. Правая и левая стороны располагаются на одинаковом уровне от стены и пола. Проверить установку можно с помощью отвеса.

На входе и выходе труб устанавливают запорные краны. Обычно застройщики используют недорогие модели. После приемки желательно заменить деталь на более качественную, чтобы зимой не затопить свою и соседскую квартиру. Если в проекте указаны регуляторы температуры — проверяют их количество и состояние.

Принимать работу отопления сложнее в теплые месяцы года. Система в это время не работает, и нельзя понять, текут ли трубы или батареи, исправны ли регуляторы температуры. Если покупатель не может оценить качество отопления, он указывает это в акте и объясняет причину. Если во время отопительного сезона обнаружится поломка, владелец вправе требовать гарантийный ремонт.

Что делать, если заметили недостатки

Список недочетов в новой квартире может быть бесконечным. Однако чаще всего будущие владельцы обнаруживают:

• брак или неправильную установку сантехники;
• перекосы дверных и оконных проемов;
• неодинаковые по высоте или неровные стены;
• некачественную стяжку;
• повреждения окон или дверей, неправильную установку или заводской брак;
• неверно подключенные розетки и выключатели.

Все недочеты нужно внести в дефектную ведомость. Документ заполнить в двух экземплярах — для покупателя и застройщика. В акте указать:

• полный адрес квартиры;
• название и реквизиты застройщика;
• фамилию руководителя компании;
• дату осмотра;
• список дефектов и недочетов.

В конце обе стороны подписывают документ и договариваются о новых сроках приемки. Будущий владелец имеет право требовать от застройщика устранения всех недостатков. На это закон дает до 45 дней.

Если недочеты незначительные, покупатель может согласиться принять квартиру в таком состоянии. При этом снижается цена на жилье.

Бывает, что недостатки устранить невозможно или застройщик отказывается это делать. В этом случае договор купли-продажи можно расторгнуть. К существенным изъянам относят неисправную вентиляцию, плесень на стенах и полу, отсутствие сантехники, если она указана в договоре.

Провести полную проверку жилья под силу не всем покупателям. Для этого нужны инженерные и юридические знания, а также специальные приборы. Чтобы уменьшить потери при некачественном ремонте от застройщика, можно обратиться к экспертам и заказать помощь при приемке. Это позволит сэкономить время, нервы и деньги при устранении недостатков.