Как взять кредит на строительство жилья

Жизнь в городской квартире — это плохая экология, зависимость от коммунальщиков, шум и суета, поэтому может возникнуть желание уехать жить за город и для этого взять кредит на строительство жилья. Рассмотрим, как получить деньги на строительство, каким требованиям должны удовлетворять кредитуемый и сам объект кредитования.

Какую ипотеку взять на строительство дома

Деньги под приобретение земли со строительством дома или под застройку собственного участка выдает большинство российских банков. Поэтому, если заемщик соответствует требованиям, шансы на получение кредита есть. Условия выдачи кредита и ставки по кредиту при этом отличаются, и существенно.

Понять, какую ипотеку взять на строительство дома, достаточно сложно, но сделать это можно, изучив предложения нескольких финансовых учреждений. Увеличить шансы можно, если подать заявку одновременно в несколько банков. Одни из них могут кредитовать покупку участка и застройку с привлечением подрядчиков, другие даже допускают самостоятельное строительство, но в этом случае рассчитывать на льготное кредитование не стоит. Среди самых выгодных предложений можно выделить следующие программы:

• Ипотека на строительство дома «своей мечты» от «Сбера». Этот продукт банка предполагает покупку участка земли, который станет предметом залога, и оплату услуг строителей, причем построить за эти средства можно не только дом, но и дачу. Характерной особенностью такого варианта кредитования является то, что деньги поступают частями в сумме, указанной в заявлении, а проценты начисляются только на использованные средства.
• АО «Дом.РФ» (ранее — «Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования») идет навстречу заемщикам, улучшая условия кредитования. Здесь еще недавно можно было получить средства только на покупку участка и его застройку. Теперь под действие программы ипотечного кредитования попадают собственные участки, требующие застройки. Получить деньги теперь можно и на строительство дома в сельскохозяйственной местности, на расстоянии до 50 км от крупного населенного пункта.
• «Семейная ипотека» позволяет получить кредит на ИЖС по льготной ставке 6%, причем она одинаковая для всех регионов.
• Одни из самых низких процентов со ставкой 3% предлагает «Сельская ипотека», выдаваемая под застройку собственного дома.
• Участникам программы «Дальневосточный гектар» предлагается уникальная возможность получить «Дальневосточную ипотеку» с самой низкой ставкой — 2%. Это льготная ипотека на строительство дома, где государство берет на себя выплату части ипотечного кредита, но при этом есть ограничение по максимальной сумме — 6 млн руб.
• Хорошим решением жилищного вопроса является ипотека с господдержкой на строительство дома, воспользоваться которой могут молодые семьи, желающие возвести жилое строение. Максимум по этой программе для столицы и СПб составляет 12 миллионов российских рублей, для остальной части страны максимальная сумма уменьшается вдвое.

Несмотря на обилие предложений от финансовых учреждений, предлагающих средства на строительство, заявители не всегда получают желаемую сумму. Считается, что получить кредит под застройку сложнее, чем купить готовый дом, так как у банка возрастают риски. Еще сложнее получить средства на покупку участка с последующей его застройкой.

Условия льготной ипотеки на строительство дома

Если вы решительно настроены построить «дом своей мечты», для начала изучите положения ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятого в 1998 году. В нём подробно описаны все юридические аспекты ипотечного кредитования с привязкой к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы должны знать условия ипотеки на строительство дома. Это касается в первую очередь такого важного вопроса, как обеспечение кредита. Обеспечением кредита является земельный участок, незаконченное строение, стройматериалы и оборудование, принадлежащие кредитуемому лицу.

В отличие от покупки готовой недвижимости, где заемщик сначала выбирает объект, в случае с ИЖС банк сам определяет необходимую сумму. Также стоит быть готовым к повышенным ставкам по кредиту и большему, по сравнению с классическим ипотечным кредитом, первому взносу — от 25%. Кредитор может затребовать договор с фирмой-подрядчиком, проект дома, смету и доказательства окончания строительства. Возникают проблемы и с разрешением на строительство, на получение которого уходит несколько месяцев, но его требуют не всегда.

Требования к заемщикам

Кредит на строительство дома или дачи может получить только гражданин Российской Федерации с постоянной регистрацией на территории страны. Это основное требование к заемщику, которое предъявляют все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Важно также, чтобы кредитуемое лицо было дееспособным. Выдадут кредит россиянам в возрасте от 21 года до 75 лет на момент возврата кредита, но следует понимать, чем старше заемщик, тем сложнее получить одобрение.

Требования относительно пограничного возраста кредитуемых в разных финучреждениях отличаются. Ограничения по возрасту для участников льготных программ строже — по ипотеке для жителей Дальнего Востока и программе для молодых семей это 35 лет. Отдельного внимания заслуживает финансовое состояние заемщика.

Проверка на платежеспособность

Взять ипотеку на строительство дома могут только заемщики, имеющие стабильный доход. Банки учитывают стаж работы. В некоторых случаях финансовое учреждение может запросить справку о доходах по форме 2-НДФЛ, которую можно заказать у работодателя, возможно, у заемщика запросят копию трудовой книжки, заверенной подписью работодателя.

Предпринимателям, деятельность которых ассоциируется с большими рисками, получить ипотеку сложнее, а в качестве подтверждения дохода от них могут затребовать декларацию за последний отчетный период, в зависимости от формы налогообложения. Пенсионеры должны предоставить пенсионное удостоверение. Меньше проблем возникает у заемщиков, имеющих платежеспособного созаемщика.

Требования банка к объекту строительства

Объект может строиться в любом регионе Российской Федерации, если он соответствует требованиям Градостроительного кодекса. Как и в случае с требованиями к заемщику, в каждом банке отличаются и требования к самому объекту кредитования.

• В первую очередь строить можно на землях с разрешенной для этого категорией.
• Откажут в кредитовании в случае несоответствия объекта определенным параметрам (высота дома превышает 20 метров или он имеет более 4 этажей).
• Земля должна находиться в собственности, но застройка арендованного участка тоже допускается. В этом случае оформляется залог права.

Важной является и финансовая составляющая. Смета на строительство дома должна вписываться в сумму, одобренную банком, при этом важно, чтобы стройка закончилась в установленные сроки — год.

Какие необходимы документы

Для получения средств на строительство частного дома надо собрать определенный пакет документов. Рассмотрим, какие же документы нужны для ипотеки на строительство дома.

В первую очередь это заявление, оно у каждого банка имеет свою форму. Потребуется в обязательном порядке паспорт гражданина Российской Федерации. Предоставить также придется выписку из ЕГРН, содержащую подробную информацию об объекте недвижимости (земельном участке), включая кадастровый номер, площадь, назначение, адрес и другие сведения. Здесь же можно найти кадастровую стоимость участка.

Разрешение на строительство обычно не нужно, но прохождение через процедуру согласования обязательно. Для этого в местные исполнительные органы нужно направить соответствующее уведомление, в котором сообщить о желании начать строительство. К нему приложить копию паспорта и выписку из госреестра. Только после согласования можно строиться. На принятие решения отводится недельный срок.

Проверка земельного участка

Прежде чем оформить ипотеку на строительство дома, придется пройти через процедуру проверки участка под застройку. Проверка участка производится по выписке из Росреестра. Важным моментом является назначение участка, он должен подходить под ИЖС, по закону также можно строиться на подсобных хозяйствах и садовых участках, даже за пределами городской черты. С 1 марта 2022 года, после внесения изменений в ст. 77 ЗК РФ и принятия соответствующего закона, строить можно на землях сельхозназначения. При этом под строительство попадают участки, принадлежащие фермерам.

Объект недвижимости (земельный участок под застройку) проходит через процедуру проверки по кадастровому номеру. По нему можно узнать общие сведения о земельном участке, также по кадастровому паспорту или адресу объекта можно узнать о наличии обременений и ареста. Нередко случается так, что участок уже является предметом залога, поэтому получить кредит под застройку такого участка не получится. В выписке из Росреестра указаны все переходы права собственности, а кредитуемый предоставляет банку собственное основание перехода этого права.

Смета и проект дома

Важным моментом при получении ипотеки под строительство частного дома является предоставление сметы и проекта строения. Проект может быть типовым (чаще всего такое решение предлагают крупные строительные компании), при этом не каждый подрядчик согласится работать над изменениями в соответствии с требованиями заказчика. На это могут пойти мелкие компании. Что касается сметы на строительство, то здесь важно иметь понимание об этапах строительства, сроках, стоимости материалов и работы. Помимо основных расходов, необходимо заложить в смету сумму на непредвиденные траты, это обычно 10% от общей стоимости строительства. Смету и проектную документацию должны подать в финансовое учреждение и те, кто решил строиться самостоятельно, без привлечения застройщиков.

Транши по кредиту

Большинство банков, которые выдают ипотеку под строительство частных домов, предоставляют кредитование траншами. Финансовое учреждение на первом этапе согласовывает объем кредитования, но сумма выдается не сразу, а частями. Это происходит через определенные временные промежутки. Каждый транш связан с определенным этапом строительства, но получить очередную сумму можно, отчитавшись перед банком о завершении предыдущего и начале следующего этапа строительства.

Если вы покупаете участок под строительство, то первый транш будет выдан именно на эти цели. Затем банк выдает средства на устройство фундамента (обычно 40%). Дальше финансируется возведение каркаса дома и отопление. На этом этапе также выделят 40% от запланированных средств. На последнем этапе выдаются деньги на оборудование инженерных коммуникаций. Таким образом, специалисты банка сами контролируют ход строительства.

Когда производятся выплаты по льготной ипотеке

По льготной ипотеке существует ограничение по сумме кредитования — 12 миллионов для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 миллионов рублей для других регионов страны. При этом вы можете запросить большую сумму, так как Правительство Российской Федерации разрешило совмещать льготное кредитование с потребительским. В этом случае максимальную сумму по льготной ипотеке, в зависимости от региона, вы получите под льготные проценты (с 1 мая 2022 года это 9%), а по оставшейся сумме предусмотрена процентная ставка на общих основаниях. Максимальная выдача по такой схеме составляет: для Москвы и Санкт-Петербурга 30 миллионов и 15 миллионов рублей для остальных регионов.

Ставки по льготному кредиту распространяются на весь период, вплоть до полной выплаты ипотечного кредита. При этом банк может увеличить ставку при отказе от страховки. Выплаты по кредиту производятся ежемесячно, в сроки, установленные банком. Несмотря на массу преимуществ ипотеки на льготных условиях, есть и определенные риски.

Риски

Главным риском заемщика является нарушение сроков, а на строительные работы отводится только 12 месяцев. Иначе банк повысит процентную ставку. Поэтому очень важно выбрать компетентных строителей, способных выполнить поставленные задачи строго в установленный срок и даже раньше. Рискует и финансовое учреждение, особенно учитывая рост инфляции. Не исключено, что к окончанию строительства стоимость увеличится, превзойдя расчетные показатели.

В настоящий момент деньги под застройку можно получить в одном из 34 российских банков. Существуют разные кредитные программы, которые различаются процентными ставками, суммой первого взноса и условиями, включая требования к кредитуемому лицу и самому объекту. Учитывая, что по данным опросов, примерно 60% россиян хотели бы жить в своем доме, вопрос получения кредита на строительство жилья является актуальным.

Если вы не можете разобраться в разнообразии предложений от банков, не знаете, какие документы вам понадобятся для получения кредита или не понимаете, подходит ли ваш участок для кредитования, обратитесь к специалистам агентства недвижимости «МСК КЛЮЧ». Они сориентируют в многообразии предложений, дадут свои рекомендации, помогут с выбором и покупкой участка под ИЖС.