Как проверить квартиру на чистоту сделки

Юридическая чистота сделки означает, что договор купли-продажи был заключен на законных основаниях. Чтобы приобрести квартиру без риска, рекомендуется исследовать и сопоставить ряд документов.

Что покажет выписка из ЕГРН

Чистота сделки при покупке квартиры проверяется покупателями или специалистами агентства недвижимости, нанятыми от имени одной из сторон договора. В процессе оценки недвижимости рассматривают массу документов. Одним из них является выписка из ЕГРН. В ней указана такая информация:

• имя законного владельца объекта;
• наличие (отсутствие) ограничений на совершение операций;
• есть ли проблемные собственники;
• данные о правах собственника на недвижимость;
• технические характеристики квартиры и т. д.

Росреестр выдает разные выписки, которые отличаются сведениями, отражаемыми в них. Заказывая документ, рекомендуется определить его назначение.

Для просмотра сведений о собственнике недвижимости, зарегистрированных обременениях, плане расположения квартиры на этаже, разрешении от супруга на реализацию объекта заказывают выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Документ выдают владельцу недвижимости или третьим лицам. Если заявитель не является собственником объекта, то ему предоставят не всю информацию. Например, в ней не будет полных сведений о правообладателе, а только его Ф. И. О.

Для получения подробных сведений о характеристике квартиры и смене владельцев рекомендуется заказать выписку об объекте и переходе права собственности соответственно.

Подлинность документов

В покупке проверенной квартиры поможет специалист. Он проанализирует документы и определит их подлинность. Просмотреть бумаги можно самостоятельно. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы. Дополнительно ознакомьтесь с паспортом владельца недвижимости.

Выписку из ЕГРН гражданин вправе заказать самостоятельно. В таком случае сомневаться в ее легитимности нет оснований. Если же справку предоставляет продавец, то следует проверить следующие сведения:

• дату выдачи;
• Ф. И. О. собственника;
• место расположения объекта недвижимости;
• наличие печати, подписи, Ф. И. О. и наименования должности сотрудника Росреестра, который выдал документ.

Специалисты не рекомендуют верить выписке, которая выдана больше месяца назад. Лучше заказать новую справку.

Если Ф. И. О. владельца по документам не совпадает с данными продавца, то просите предоставить нотариально заверенную доверенность от собственника или отказывайтесь от заключения сделки.

Адрес, указанный в выписке, не может отличаться от фактического. В противном случае справка выдана на другую квартиру.

Если правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи, утеряны, то попросите продавца заказать выписку из ЕГРН о содержании этих бумаг.

Проверка техпаспорта

Квартиры, проверенные Росреестром, включены в Единый государственный список. Если в ведомстве нет информации об объекте, значит, он не зарегистрирован должным образом, а сделки, которые проводят с ним, считаются незаконными.

Проверяя квартиру, обратите внимание на техпаспорт. Его выдают владельцу недвижимости в Бюро технической инвентаризации. Документ включает в себя перечень полезной информации:

• Ф. И. О. собственника;
• адрес квартиры;
• техническое описание объекта (время возведения здания, число этажей, количество комнат, высота потолков и т. д.);
• площадь недвижимости и каждого отдельного помещения;
• стоимость, инвентарный номер;
• перечень коммуникаций;
• сведения о включении объекта в реестр.

Перед началом исследования документов специалисты рекомендуют ознакомиться с информацией о том, как проверить квартиру при покупке. Это поможет правильно оценить чистоту предстоящей сделки.

Информация, отраженная в техпаспорте, должна совпадать со сведениями, которые отражены в выписке ЕГРН. Обязательно сверьте, соответствует ли техническое описание с фактическим. Обратите внимание на площадь и число комнат. Если эти параметры не соответствуют, значит, в квартире проводили неузаконенную перепланировку. Обнаружив это, работники жилищной комиссии вправе обязать собственника привести квартиру в состояние, соответствующее плану.

Наличие обременений

Проверить квартиру на обременение можно при помощи выписки из ЕГРН о характеристиках и правах на недвижимость. Законодательство допускает предоставление справки не только владельцу объекта, но и третьим лицам, в том числе покупателю.

Заказать справку можно в многофункциональном центре или в личном кабинете на портале «Госуслуги». За выдачу документа в бумажной форме взимают плату в размере 460 руб., а в электронном виде — 290 руб.

Наличие обременений является веским основанием, по которым стоит отказаться от сделки, так как в случае продажи квартиры с ограничениями Росреестр не зарегистрирует право собственности на нового владельца.

Проблемные собственники

Заключая сделку купли-продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, требуйте от продавца разрешение от органов опеки и попечительства. В противном случае договор можно будет аннулировать.

Кто является владельцем квартиры, отражено в выписке ЕГРН. Покупателю необходимо сравнить Ф. И. О. собственника с паспортными данными продавца.

Недееспособный или ограниченно дееспособный владелец недвижимости не вправе распоряжаться ею, в том числе продавать. Информацию об этом можно посмотреть в одноименной выписке ЕГРН.

При отсутствии собственника продать квартиру может доверенное лицо. Но перед заключением сделки необходимо обязательно связаться с настоящим владельцем. Если сделать этого не удалось, лучше не рисковать и рассмотреть другие варианты.

Чтобы узнать, как проверить квартиру на чистоту, обратитесь за консультацией к специалисту. Он подробно опишет процедуру анализа документов и поможет разобраться в тонкостях исследования.

Как узнать о задолженностях

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости проверьте, нет ли у владельца задолженностей за ЖКУ. Несмотря на то, что по закону долги не переходят вместе с квартирой покупателю, управляющая или ресурсопоставляющая компания может подать иск об их взыскании фактическому владельцу.

В таком случае придется доказывать, что задолженность образовалась до приобретения ответчиком недвижимости. Такие проблемы покупателю не нужны, поэтому проверить наличие долгов нужно сразу. Сделать это можно несколькими способами:

1. Просмотреть квитанции об оплате услуг. По чекам можно судить о том, вносил ли владелец платежи. А вот узнать, есть ли задолженность, невозможно, так как собственник мог оплачивать услуги в размере меньше положенного.
2. Обратиться в управляющую компанию или к поставщику услуг. Для этого потребуется написать заявление, указать в нем адрес квартиры и номер лицевого счета.
3. Запросить сведения на основании названных реквизитов объекта в «Почте России» или отделении банка. Но в таком случае могут возникнуть сложности. Специалист организации вправе не предоставлять информацию третьим лицам.
4. Уточнить информацию онлайн на официальном сайте УК, ресурсопоставляющей фирмы, на портале ГИС ЖКХ.

Проверять, есть ли у продавца судебная задолженность за коммунальные услуги не нужно, так как в отношении этого долга у будущего владельца квартиры проблем не возникнет.

Если собственник не предоставляет номер лицевого счета и не дает проверить счетчики, следует насторожиться.

Проверка документов на право собственности:

Какие документы проверять при покупке квартиры? Запросите в МФЦ или на портале Госуслуг выписку из ЕГРН. Ее также можно потребовать от продавца. Ознакомьтесь с паспортом владельца недвижимости, с договором купли-продажи или другой правоустанавливающей бумагой, узнайте, кто прописан на продаваемой площади.

Не стесняйтесь спрашивать, состоит ли собственник недвижимости в браке, так как при продаже совместного имущества по закону муж или жена должны дать свое согласие.

Сколько было собственников в последнее время по договору купли-продажи

Чтобы узнать число владельцев квартиры в последние годы, заказывайте выписку из ЕГРН о переходе права на объект. В документе отражены сведения обо всех зарегистрированных собственниках с момента введения недвижимости в эксплуатацию и информация о передаче прав собственности.

Если в истории часто менялся владелец (более, чем один раз в 3 года), то от заключения сделки специалисты рекомендуют отказаться.

Выписку может заказать сам покупатель, так как информацию, которая содержится в ней, причисляют к общедоступной.

Кто был прописан на момент приватизации

Перед заключением сделки попросите продавца представить архивную справку о прописанных на площади людях в момент приватизации имущества. Это позволит обезопасить себя от внезапного появления претендента на купленную квартиру.

Запрос актуален в том случае, если одним из правоустанавливающих документов на недвижимость является договор о приватизации.

Такую справку выдают только собственнику или лицу, которое зарегистрировано в квартире. Покупатель не имеет права заказать документ.

Для получения бумаги можно посетить МФЦ, обратиться в жилищную компанию, администрацию (муниципалитет) или архив. Справку предоставляют бесплатно.

Покупатель может проверить квартиру самостоятельно, но учесть все нюансы юридически неподготовленному человеку достаточно сложно. Поэтому перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с профессионалом.

Когда и кем составлялся договор дарения

Узнать, кто и когда подарил продавцу квартиру, можно ознакомившись с договором дарения. В него включены сведения о дарителе и одаряемом, об объекте недвижимости и дате подписания документа.

Если дарственная утеряна, а право собственности на квартиру перешло именно на основании нее, попросите заказать выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. Справку выдают только владельцу недвижимости. На ее подготовку уходит от 1 до 5 рабочих дней.

Когда собственник вступил в права наследования

Покупая унаследованную квартиру, обязательно узнайте, нет ли других наследников, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права.

Чтобы проверить, когда владелец стал обладателем недвижимости по наследству, внимательно ознакомьтесь со свидетельством о наследовании. Обратите внимание на описание объекта. Вполне возможно, что после получения квартиры продавец произвел незаконную перепланировку, что чревато претензиями со стороны жилищной инспекции.

Если свидетельства о праве на наследство у продавца нет, например, он его потерял, то просите заказать выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.

Состоит ли собственник в браке

Продавать квартиру могут супруги по согласию мужа или жены, в зависимости о того, кто выступает в качестве продавца. Документ заверяют у нотариуса. Стоимость процедуры варьируется в пределах 2,5–3,5 тыс. рублей.

Согласие не предоставляют, если покупатель не запрашивает его. В противном случае без него не обойтись.

Если владелец квартиры уверяет, что второй супруг не против продажи совместной недвижимости и просит обойтись без его согласия (например, чтобы не платить нотариусу лишние деньги), специалисты рекомендуют отказаться от заключения сделки или настаивать на составлении документа.

Дело в том, что супруг, без согласия которого была продана квартира, в течение года после того, как он узнал о нарушении своих прав, может подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Как показывает судебная практика, судьи встают на сторону истца, но из квартиры нового владельца никто не выселит, если он не знал о том, что второй супруг против продажи недвижимости. Однако покупателю всё равно придется присутствовать на процессе судебного разбирательства, на что уйдет много времени, денег и сил.

Какие гарантии дает юридическая проверка квартиры

Человек, который свободно разбирается в действующем законодательстве РФ, имеет надлежащий уровень компетенции в юридической сфере, без труда ориентируется в судебной практике, может самостоятельно оценить чистоту сделки. В ином случае проверку квартиры рекомендуется поручить специалистам агентства недвижимости. Вашим помощником может стать АН «МСК КЛЮЧ». Компания имеет большой опыт в проведении процедуры, знает, с чего начать, куда обратиться и какие документы оценить. Без юридической проверки недвижимости может возникнуть множество рисков:

1. Если сделка заключена с нарушениями, то покупатель может утратить право собственности на купленный объект без возможности вернуть деньги.
2. Часто встречаются случаи, когда продавец продает квартиру с лицами, имеющими право на пожизненное проживание в ней.
3. Другие владельцы недвижимости или претенденты на нее, о которых покупателю не рассказали, вправе возбудить судебный процесс.
4. Дом, в котором находится собственность, может быть признан непригодным для проживания и поставлен на очередь для сноса.

Юридическая проверка квартиры поможет оценить, насколько соблюдена чистота сделки, выявить существенные и незначительные риски. В качестве гарантии компания предоставит клиенту развернутый отчет. В документе будет вся информация, которую специалист сможет получить, перечень вероятных опасностей и инструкция по оптимизации и избеганию рисков.