За что отвечает риелтор при покупке квартиры

Люди, обращающиеся за помощью в агентства недвижимости, часто даже не задумываются, за что отвечает риелтор при покупке квартиры. Важно понять — каждый агент имеет свою зону ответственности. Например, в крупных компаниях одни специалисты отвечают за рекламу, другие — за поиск объектов, третьи — за взаимодействие с клиентами.

Разница в ответственности частных риелторов и агентства недвижимости

Выбирая между частным риелтором и агентством недвижимости, в первую очередь остановитесь на вопросе, чем они отличаются. Главные различия кроются в уровне ответственности каждого. Ее прописывают в договоре на оказание услуг. Это касается как частных риелторов, так и агентства недвижимости. Как правило, специалист по недвижимости отвечает за неисполнение условий контракта.

Недобросовестные частные агенты иногда не предлагают клиенту заключить договор и оказывают услуги лишь по устной договоренности. Помните, если договора нет, то риелтор не несет никакой ответственности. В дальнейшем будет трудно доказать то, что третье лицо вообще участвовало в сделке.

Еще есть такое понятие, как профессиональная ответственность риелторов. То есть агент отвечает за причинение ущерба клиенту из-за своих ошибочных действий либо из-за бездействий, допущенных во время работы. Если ответственность застрахована, то обязанность по возмещению ложится на страховую компанию.

Чаще всего профессиональную ответственность страхуют крупные агентства недвижимости. Частники обычно пренебрегают страховкой. Поэтому, выбирая специалиста, обязательно обращайте внимание на договор. Если в нём есть пункт про то, что агент несет профессиональную ответственность, значит, клиент защищен от неверных действий и бездействий риелтора.

Какие задачи решает риелтор для покупателя квартиры

Что должен делать риелтор, какие задачи он решает для покупателя квартиры, обычно прописывают в договоре в пункте «Права и обязанности». Специалисты крупной или небольшой фирмы либо частники обязаны:

• взаимодействовать с клиентом, отвечать на его вопросы, помогать в выборе объекта;
• контактировать с продавцом, проводить предварительные переговоры;
• представлять интересы заинтересованной стороны;
• организовывать просмотр квартир, которые понравились заказчику;
• проводить юридическую проверку объекта и документации;
• сопровождать сделку;
• оказывать содействие в подаче документов на перерегистрации права собственности.

Специалист по недвижимости имеет право рекомендовать клиенту отказаться от покупки выбранного им объекта, если считает, что заключение сделки приведет к нарушению прав заказчика.

Анализ рынка недвижимости

В обязанности риелтора при покупке квартиры входит анализ рынка недвижимости. Профессиональный агент не будет пренебрегать этим шагом. Исследование помогает найти несколько вариантов, которые отвечают требованиям клиента.

Анализ включает в себя следующие этапы:

• знакомство с вводной информацией, предоставленной заказчиком, с его предпочтениями;
• мониторинг внутренней базы агентства;
• просмотр объектов, выставленных на продажу;
• систематизация и обработка информации обо всех объектах;
• сортировка квартир по заранее разработанным критериям;
• формирование окончательного списка объектов.

Во время анализа агент оценивает, насколько недвижимость подходит клиенту. Он отбирает только те квартиры, которые могут заинтересовать заказчика.

Четкой схемы исследования рынка, которой придерживаются риелторы, нет. В агентствах специалисты проходят стандартное обучение, а если во время работы возникают какие-либо вопросы, то их решают совместно.

В агентствах анализом занимается человек, специализирующийся именно на такой работе. Затем он передает отчет риелтору по взаимодействию с клиентом. Именно поэтому результат исследования будет более полным, чем у частника, так как агент-одиночка просто не в силах выполнить тот объем работы, который делают несколько работников агентства.

Подбор недвижимости в установленные сроки

В договоре важно прописать сроки, в течение которых риелтор обязан предоставить клиенту окончательный перечень объектов, подходящих под его требования. Если такого пункта нет, то результат будет зависеть только от уровня личной ответственности агента, от объема заказов, с которыми он работает в настоящий момент.

Точные сроки рекомендуется оговаривать заранее. Как правило, агентства не нарушают их. Это возможно благодаря слаженной работе нескольких специалистов.

Рассказать о том, что клиент планирует купить квартиру за 1–2 недели нужно и частному риелтору. Специалист по недвижимости, который дорожит своей репутацией, обязательно выполнит это требование. Но если заказчик говорит, что для него не принципиально, когда специалист подберет для него «идеальное жилье», то процесс может затянуться надолго. Особенно если риелтор работает еще с несколькими заказами.

Проверка истории квартиры

Договор на оказание услуг должен включать в себя пункт про ответственность риелтора при покупке квартиры в отношении проверки ее истории. Как правило, это входит в должностные обязанности агента. В процессе анализа объекта специалист выясняет:

• кто является собственником объекта;
• как часто менялся владелец имущества;
• когда недвижимость продавали последний раз;
• на каких основаниях настоящий владелец получил право собственности и др.

После проверки агент делает вывод, можно ли заключать сделку купли-продажи. Например, если выясняется то, что объект несколько раз продавали в течение года, то от такой квартиры лучше отказаться. Вполне возможно, что она стала инструментом мошенников.

Организация торгов с продавцом в интересах покупателя

В должностной инструкции специалиста по недвижимости часто отражают обязанность по обеспечению интересов клиента в полном объеме. В рамках этой функции специалист организовывает переговоры сторон с целью снизить стоимость объекта.

В таком случае риелтор может представлять интересы заказчика. Профессионалу легче указать на недостатки и уговорить продавца скинуть несколько десятков тысяч.

Частные риелторы предпочитают просто свести стороны для того, чтобы они самостоятельно обсудили возможность предоставления скидки. Перед встречей агент может провести консультацию, на которой расскажет, как вести разговор, на что акцентировать внимание.

Обратите внимание, что ответственность риелтора за отказ продавца от торгов или скидки, не предусмотрена.

Подписание предварительных договоров

После того как стороны договорились о том, что первая готова купить квартиру, а вторая — продать ее по определенной цене, может быть заключен предварительный договор. Этот документ подтверждает серьезность намерений сторон. Предварительный договор заключают в том случае, если сделку по какой-либо причине невозможно провести сразу. Например, если покупатель ждет одобрение ипотеки от банка.

Агент по недвижимости в таком случае может составить сам договор. Подписать его от имени клиента он не вправе, даже при наличии доверенности.

Предварительный договор может предусматривать передачу задатка или аванса. Этот факт в обязательном порядке прописывается в документе. Также рекомендуется отразить срок действия соглашения. Если такой период не определен, то он считается заключенным на год.

Передача аванса

По общим правилам ответственность за сделку риелтор несет в рамках своих профессиональных обязанностей. За то, что покупатель передал аванс, а затем продавец отказался от заключения сделки, агент не отвечает. Но он обязан проследить, чтобы передача средств была с учетом законодательных норм:

• во-первых, составляют предварительное соглашение, в котором отражают необходимость внесения аванса;
• во-вторых, сам факт передачи денег оформляют дополнительной распиской.

Агент подготавливает документы, а стороны подписывают его. Расчеты производят только между продавцом и покупателем. Риелтор не может требовать от покупателя средства, настаивать на авансе.

Организация подписания договора купли-продажи и взаиморасчетов

Не все клиенты агентства недвижимости интересуются, какую ответственность несет риелтор при подписании договора купли-продажи квартиры и взаиморасчетов. По общим правилам агент составляет контракт, отражающий всё, о чём договорились продавец и покупатель, в том числе:

• стоимость имущества;
• порядок передачи средств;
• правила предоставления доступа к объекту;
• сроки и др.

Специалист по недвижимости отвечает за то, чтобы договор соответствовал нормам действующего законодательства. Если из-за неверно составленного контракта одна из сторон получила убыток, то агент несет профессиональную ответственность, которая предусмотрена соглашением на оказание услуг.

Кто отвечает за чистоту сделки

Чтобы обезопасить себя от потери средств из-за проблем с квартирой, важно внимательно прочитать договор с агентством недвижимости. Необходимо понять, предусмотрена ли им ответственность риелтора за чистоту сделки. Если да, то в случае возникновения проблем, отвечать за них будет нанятый специалист, опять же в объеме, обозначенном в соглашении.

Во время проверки юридической чистоты сделки работник агентства выполняет следующие действия:

• проверяет легитимность документов;
• делает запросы на наличие ограничений, связанных с переходом прав собственности на имущество;
• выясняет, не зарегистрированы ли в квартире «проблемные собственники»;
• анализирует историю купли-продажи объекта;
• сравнивает информацию, предоставленную продавцом со сведениями, полученными от госорганов;
• осматривает квартиру, сопоставляет фактический и документальный адрес.

Именно агент принимает решение о безопасности заключения договора. Если же профессиональная ответственность риелтора в соглашении не прописана, то в случае возникновения проблем, их придется решать самостоятельно.

Заключение

Не всегда клиентов осведомляют, за что отвечает риелтор при покупке квартиры. А это важный пункт. Если ответственность агента не прописана в договоре на оказание услуг, то, по сути, он ничего не должен клиенту. Если его действия приведут к убыткам, то затраты никто не возместит. Именно поэтому, прежде чем воспользоваться помощью риелтора, обязательно обращайте внимание на соглашение, а в частности, на зону ответственности специалиста.