Выгодно ли вкладывать деньги в помещения на первом этаже

Живой интерес частных инвесторов вызывают коммерческие помещения на первых этажах. Закон не запрещает приобретать такую недвижимость физическим лицам. Ее можно сдавать в аренду, продавать, дарить или использовать для своих нужд. Операции с коммерческими объектами отличаются от сделок с жильем.

Выгодны ли инвестиции в коммерческую недвижимость

В России инвестиции в жилье занимают второе место по популярности после банковских депозитов. Механизм доходов от сдачи жилья в аренду понятен и не требует специальных знаний. Однако есть факторы, снижающие рентабельность таких вложений:

• цены на жилье находятся на пике. Эксперты говорят о риске падения рынка;
• сдача в аренду требует расходов на ремонт и времени на поиск квартирантов;
• доходность жилых помещений в Москве составляет 4–5% в год;
• арендатор может неожиданно переехать, и владельцу придется искать нового жильца. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость приносят доход в 7–15% годовых. Арендаторы заключают договоры на годы, что делает прибыль стабильной.

Коммерческая недвижимость на первых этажах — это возможность:

• открыть собственное дело;
• стать владельцем доли в бизнесе арендатора — при этом управление берет на себя партнер или УК;
• выгодно перепродать в будущем по более высокой цене.

Если правильно выбрать расположение и тип объекта, его рыночная цена и среднегодовая рентабельность будут увеличиваться.

Поддержка законодательством коммерческой недвижимости на первом этаже

Российскими законами предусмотрена поддержка для владельцев коммерческих площадей на первых этажах жилых домов. Собственники имеют право на отсрочку налогов:

• на имущество организаций;
• земельных;
• на собственность физических лиц.

Дополнительные меры помощи могут вводить региональные и муниципальные власти.

Чтобы получить льготы по налогам, собственник должен предоставить отсрочку по оплате арендаторам. Второй критерий — снижение доходов владельца недвижимости. Необходимо сравнить доходы за последний квартал с результатами за те же три месяца в прошлом году.

Отсрочка налогов предоставляется, если хозяин помещения на первом этаже понес убытки.

Стоимость коммерческой недвижимости

После пандемии и локдаунов цены на коммерческую недвижимость восстанавливаются. Повышается спрос на торговые площади в бизнес-центрах и офисы. 

Растут цены на street-retail на первых этажах жилых комплексов. За 2021 год стоимость квадратного метра в московских новостройках поднялась на 10–20%. Причинами служат:

• высокий спрос;
• рост ключевой ставки ЦБ;
• повышение цен на строительные работы и материалы.

На вторичном рынке цены существенно не изменились. Доходность сдачи в аренду в 2022 году снизилась до 9–10%.

Как выбрать ликвидную коммерческую недвижимость

Ликвидность коммерческой недвижимости изменилась в связи с пандемией. Из-за карантинных мер потребители не могли посещать крупные торговые центры и переключились на небольшие магазины. В итоге возрос интерес к нежилым помещениям на нижних этажах в спальных районах.

При выборе важно учитывать многие моменты.

Расположение жилого комплекса

Выбор локации зависит от вида бизнеса, который планирует организовать арендатор или собственник. Если рядом с домом находится бизнес-центр, университет или другой объект с высокой проходимостью, можно открыть кафе или закусочную. В спальном районе будет уместен продуктовый магазин или небольшой бьюти-салон.

Повышают ликвидность помещения:

• обзор из разных точек;
• удобный подъезд на личном транспорте с парковкой;
• близкое расположение станций метро, остановок автобусов или троллейбусов.

При поиске помещений на первом этаже под магазин обращают внимание на пешеходный трафик. Лучшим местом считается улица, по которой люди ежедневно идут на работу и обратно.

Не стоит покупать помещение для магазина, кафе или салона красоты на проспектах с оживленным движением автомобилей и без парковок. По таким улицам ходит мало людей, и рассчитывать на большой поток посетителей не приходится.

Число жителей

На ликвидность нежилых помещений первого этажа влияет число жителей комплекса или микрорайона. Показатель актуален:

• для продуктовых магазинов;
• кафе;
• парикмахерских и маникюрных салонов;
• мини-пекарен;
• детских развивающих клубов и кружков;
• небольших мастерских.

Сетевые арендаторы предпочитают комплексы с жителями от 10 тыс. человек. Численность не играет роли при организации складов, хранилищ, промышленных цехов.

Открытие магазина или офиса на первом этаже многоквартирного дома имеет несколько минусов:

• жалобы на шум и большое количество служебного транспорта во дворе;
• жильцы сверху могут затопить магазин или офис.

При покупке коммерческих площадей учитывают характеристики населения. В доме, где много пенсионеров, пользуются спросом аптеки и продуктовые магазины. Если жильцы преимущественно молодого или среднего возраста с хорошими доходами, можно открывать бьюти-салон, спортзал, детскую развивающую студию.

Какая коммерческая недвижимость располагается рядом

Покупая недвижимость на цокольном этаже, нужно выяснить, какие объекты находятся поблизости. Нет смысла открывать маленький продуктовый магазин, если через дорогу от дома работает крупный супермаркет.

Помещение под офис лучше покупать в деловом квартале города. Такое расположение косвенно подчеркнет статус организации и обеспечит приток клиентов.

Наиболее востребованные площади

Для занятых людей значение имеет инфраструктура, расположенная в жилом комплексе или в 5–10 минутах ходьбы от дома. Этот факт учитывают застройщики и отводят в домах первый этаж под коммерческую недвижимость.

У инвесторов спросом пользуются площади под объекты с большим трафиком:

• аптеки, оптики и ортопедические салоны — помещения площадью 50–100 кв. м;
• салоны красоты — от 50 кв. м;
• сетевые супермаркеты площадью 150–500 кв. м;
• спортзалы, фотостудии и детские развивающие центры в помещениях от 300 кв. м.

Интерес покупателей вызывают объекты в давно заселенных спальных районах. Чем больше жилой комплекс, тем выше вероятность покупки нежилых помещений на первых этажах.

Планировка

Строительные компании проектируют новые жилые комплексы с коммерческими помещениями на первых этажах. Различают два типа планировки:

1. Комнатная. Площадь первого этажа разделена на отсеки до 30 кв. м. Такие помещения считаются малоликвидными, сложнее сдавать в аренду. Среди минусов — избыток несущих стен и дополнительных перегородок. Для перепланировки под свои нужды покупателю или арендатору придется вложить значительные суммы. Комнатные помещения приобретают для детских образовательных и развивающих учреждений.
2. Зальная планировка площадью от 60 кв. м с минимумом перегородок. Такие помещения покупают под магазины, аптеки, спортзалы и пр. Перепланировка обходится дешевле по сравнению с комнатным типом.

Потенциальным арендаторам или покупателям могут не подойти помещения меньше 60 кв. м и больше 90 кв. м.

Удобный вход и панорамные окна

Входные двери нежилого помещения должны выходить на многолюдную улицу. Порог предпочтителен на уровне тротуара, без ступеней. Снижают ликвидность помещения многочисленные колонны и пилоны. Панорамные окна должны выходить на тротуар или проезжую часть с большим трафиком.

Покупка помещений под магазины на первом этаже дома может быть выгодной инвестицией. Доходность коммерческих площадей выше, чем квартир или коттеджей. Для долгосрочных вложений необходимо выбирать ликвидную недвижимость. Поэтому лучше подключить к поиску специалистов. Агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ» готово помочь с этим. Мы подберем варианты, организуем просмотры и проведем сделку до передачи ключей.