Советы при продаже подаренной квартиры

Сделки с недвижимостью — это всегда сомнения и беспокойство, которые только нарастают, если речь идет о продаже подаренной квартиры. Дарственная на жилье вызывает множество вопросов, поэтому разобраться во всех тонкостях следует до подписания бумаг.

Обратите внимание на условия договора дарения

Договор дарения — весьма важный документ, который регламентирует передачу собственности другому лицу на безвозмездной основе. При этом новый владелец вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению сразу, как только получит на руки выписку из Росреестра.

Когда владельцем подаренной квартиры становится взрослый человек без родственников и возможных наследников, продажа этого имущества не вызывает затруднений. Однако есть ряд факторов, из-за которых спорные моменты всё же могут возникнуть:

• Место проживания дарителя.

Согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, в договоре дарения нельзя зафиксировать условие и место жительства дарителя. Проще говоря, новый владелец может выставить жилье на продажу, даже если в нём еще проживает тот, кто это жилье подарил.

• Новый владелец собственности — ребенок.

Возраст нового владельца квартиры играет ключевую роль, поскольку именно степень его дееспособности позволит органам опеки принимать решение об участии ребенка в сделке. Продать такую квартиру в ускоренном режиме не получится, тем более если другого жилья у малолетнего владельца нет.

• Новый владелец собственности признан недееспособным.

Порядок действий в этом случае сходный с предыдущим вариантом. Интересы недееспособного гражданина полагается представлять его попечителю, а согласие на проведение сделки должно быть заверено представителем органов опеки и попечительства.

• Новый владелец собственности состоит в браке.

Здесь важно понимать, что подаренное имущество не считается совместно нажитым, а значит, не подлежит разделу при возможном разводе. Однако если подаренную жилплощадь реализовать, а на вырученные средства приобрести что-либо взамен, эта покупка попадет под категорию общего имущества. Чтобы обезопасить себя от возможных потерь, собственнику подаренной квартиры стоит подумать над составлением брачного договора.

• Оспаривание процедуры дарения.

В некоторых случаях процедуру дарения можно оспорить в судебном порядке. Согласно ст. 578 Гражданского кодекса РФ, при отмене дарения имущество возвращается в собственность дарителя. Гражданин, в отношении которого был составлен договор дарения, после оспаривания последнего не имеет на жилье никаких прав.

Когда можно избежать уплаты налогов

Поскольку получение средств от продажи жилплощади считается доходом, с него необходимо заплатить НДФЛ в размере 13%. При этом сам подарок тоже облагается налогом по аналогичной ставке. В ряде случаев уплата налога не предусмотрена на законодательном уровне либо его размер меньше возможного.

• Дарственная от близкой родни.

Если дарителем выступает близкий человек (1-й и 2-й степени родства), подарок не облагается налогом. При продаже имущества сумма НДФЛ рассчитывается с учетом уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб. Например, если жилплощадь продана за 2,5 млн, облагаться налогом по ставке 13% будут только 1,5 млн от общей суммы.

Если подаренная квартира была в собственности менее 3-х лет, владельцу придется заплатить налог с ее продажи.

• Подарок от иной категории лиц.

Если жилье подарено кем-то из дальней родни, необходимо заплатить налог с подарка, сохранив при этом все декларации и чеки. Впоследствии при продаже квартиры из суммы сделки необходимо вычесть ту стоимость жилья, которая служила налогооблагаемой базой для расчета и уплаты налога после дарения (на основании ФЗ № 325). Этот важный нюанс позволит уменьшить размер налога при продаже.

Например, на момент передачи жилья в дар дальним родственником квартира стоила 3 млн руб., соответственно, уплаченный налог с подарка — 390 тыс. руб. На момент продажи стоимость жилья составила 3,5 млн руб., а уплаченный налог — 65 тыс. руб.: (3,5 — 3) * 13% = 65 000.

Минимальный срок владения, при котором можно не платить налог с продажи подаренной квартиры — 5 лет. Отсчет длительности начинается с момента официального перехода прав на жилье.

При продаже доли дарственной квартиры уведомите других владельцев

Если собственником является взрослое дееспособное лицо, продажа проходит по обычному алгоритму.

Для случаев, когда собственниками выступают несколько взрослых дееспособных лиц, придется не только уведомить их о продаже подаренной доли в квартире, но также получить документально подтвержденное согласие на манипуляцию.

Подготовьте необходимые документы

Перечень требуемых документов может меняться в зависимости от количества участников сделки, их возраста и степени дееспособности. В обычном порядке для заключения сделки требуется паспорт и соответствующий договор.

Не стоит удивляться, если покупатель просит подготовить расширенный пакет документов. Обычно в него входят:

• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• договор, подтверждающий получение собственником имущества на правах дарения;
• технический паспорт, выдаваемый БТИ;
• кадастровый паспорт;
• справка от представителей коммунальной службы об отсутствии задолженностей;
• подтверждение дееспособности продавца (заключение нарколога, психиатра).

Столь тщательный подход обусловлен определенными возможными рисками. Покупатель хочет быть уверен, что все коммунальные платежи оплачены, а в жилье никто не прописан. Кроме того, незаконная перепланировка также влечет за собой последствия, поэтому желание покупателя обезопасить себя вполне разумно.

Чтобы продажа квартиры, подаренной родственником или иным лицом, не затянулась, документы стоит подготовить заблаговременно. После того как покупатель будет найден, стороны заключают соответствующий договор, обозначив в нём параметры сделки и данные всех участников.

Права на квартиру передаются путем подачи заявления в Росреестр. Как только новый владелец получит выписку, он становится полноправным собственником купленного жилья. Оплату по сделке рекомендуется вносить либо на этом этапе, либо в момент подписания договора. Денежные средства можно передать через банковскую ячейку, аккредитив, наличными и иными способами.

В некоторых случаях перечень документов может незначительно отличаться. Обычно это происходит, если покупка оформлена в ипотеку или собственником жилья выступает несовершеннолетний.

Можно ли продать жилье, подаренное ребенку

Несовершеннолетний гражданин вправе владеть недвижимым имуществом, но не может им распоряжаться в полной мере. Степень участия ребенка в сделке с недвижимостью зависит от его возраста и регламентируется нормами законодательства.

• Малолетние младше 6 лет считаются абсолютно недееспособными. Они не участвуют в сделках, а право принимать решение закрепляется за родителями (органом опеки, попечителями).
• Если владельцу жилья от 6 до 14 лет, он может присутствовать на сделке, но правом подписи пока не обладает. 
• Частично дееспособные граждане 14–18 лет должны участвовать в сделках с недвижимостью, предварительно заручившись письменным согласием родителей или представителей.

Брак или занятость по трудовому договору позволяет считать гражданина дееспособным с 16-летнего возраста.

На продажу подаренной несовершеннолетнему лицу квартиры необходимо получить согласие органов опеки. Сделка получит одобрение только в том случае, если ее результатом станет улучшение условий жизни ребенка — новая недвижимость или доля в ней и пр.