Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Гражданин может быть владельцем недвижимости независимо от возраста. Когда необходимо продать объект, если собственник несовершеннолетний ребенок, то возникает много вопросов, как заключить договор купли-продажи. В такой ситуации больше всех рискует покупатель. Ведь если права ребенка будут нарушены, суд признает сделку недействительной.

Кого по закону считают ребенком

Всех детей делят на 2 категории:

• до 14 лет — малолетние;
• 14–18 лет — несовершеннолетние.

Малолетние не вправе самостоятельно заключать никаких сделок. Все юридические документы за них подписывают законные представители. Несовершеннолетние могут участвовать в подписании документов на продажу жилья. При этом требуется письменное согласие их родителей.

Есть еще третья категория детей — эмансипированные. Это подростки, достигшие шестнадцатилетнего возраста и признанные полностью дееспособными и правоспособными по решению суда или органов опеки. Такой несовершеннолетний собственник может от своего имени заключать сделки с недвижимостью.

Законные представители несовершеннолетнего собственника

До достижения 18 лет интересы ребенка при заключении любых сделок защищают его законные представители:

• родители;
• усыновители;
• опекуны;
• попечители.

Интересы сирот, оставшихся без родителей и не переданных в другую семью для усыновления, представляют органы опеки и попечительства (ООиП).

Для подтверждения прав на представление интересов ребенка при подписании юридически значимых бумаг законные представители должны предъявить соответствующие документы. Для родителей это паспорт и свидетельство о рождении. Для усыновителей — свидетельство об усыновлении. Опекуны и попечители предоставляют документы, выданные местными органами самоуправления.

Согласие органов опеки и попечительства на сделку

Законные представители могут продать квартиру, если собственник несовершеннолетний. Для этого им необходимо получить согласие от органов опеки. В первую очередь привлечение госоргана предназначено для защиты законных интересов малолетнего в отношении его прав на жилплощадь. ООиП следят, чтобы размер доли ребенка не уменьшился.

Если ребенок не является владельцем объекта, а просто прописан в квартире, то он не будет участвовать в сделке. В таком случае согласие несовершеннолетнего собственника и ООиП на заключение договора купли-продажи не нужно.

Органы опеки согласуют отчуждение недвижимости с детьми, только если законные представители улучшат для них жилищные условия. Родителям нужно будет доказать, что их дочь или сын не лишатся своей доли. Наоборот, они получат гораздо больше от сделки.

ООиП предлагают родителям решить эту проблему одним из способов:

• выделить ребенку долю на другой жилплощади;
• перевести часть средств, пропорционально доле в проданной квартире, на специальный банковский счет, открытый на его имя.

В первом случае специалисты органов опеки сравнивают размер долей, площадь объектов, район и другие параметры. Если инспектор даст устное предварительное согласие того, что условия проживания стали лучше, то органы опеки согласуют продажу недвижимости с несовершеннолетними детьми собственниками.

Во втором случае инспектор ООиП делает оценку стоимости доли в жилье и следит, чтобы деньги вовремя поступили на счет ребенка. Деньгами он сможет воспользоваться по достижению совершеннолетия. Кроме этого, органы опеки смотрят, куда он переезжает и в каких условиях будет проживать.

ООиП вправе отказать в согласовании продажи жилплощади с собственниками детьми по следующим причинам:

• родители планируют вложить вырученные деньги в строительство. Такая сделка, по мнению инспектора, неравнозначна, так как в период строительства детям негде будет жить;
• один из законных представителей не согласен на продажу квартиры с детской долей;
• непригодность новой квартиры для проживания несовершеннолетнего.

В случае отказа органов опеки в продаже недвижимости решение можно оспорить в суде. Для этого законные представители в течение полугода с момента получения отказа должны подать исковое заявление в суд по месту нахождения ООиП. Наиболее весомые аргументы в пользу продажи недвижимости — переезд в другой регион и расширение жилплощади за счет имеющейся квартиры.

Порядок действий

Прежде чем собирать документы, можно прийти к инспектору ООиП и получить консультацию по продаже объекта, если собственник доли квартиры несовершеннолетний. Специалист проанализирует планы законных представителей и даст устное предварительное согласие или запрет.

При получении одобрения нужно собрать документы и подать письменное заявление в органы опеки. Все представленные бумаги рассматривает уполномоченная комиссия при администрации. Члены комиссии выносят решение, которое подписывает председатель. В нём перечислены условия, обязательные для соблюдения при отчуждении жилплощади.

На рассмотрение обращения у ООиП есть 15 дней. После этого комиссия должна вынести решение. Срок действия самого разрешения на продажу определяет сотрудник органов опеки. Если он не указан, то решение считают бессрочным.

Документы

Для получения разрешения от ООиП на продажу жилья законные представители пишут заявление и прикладывают к нему:

• свидетельство о рождении, для детей, старше 14 лет — паспорт;
• документ, удостоверяющий личность родителей;
• правоустанавливающие бумаги, техпаспорт на недвижимость;
• если вместо выделения доли, законные представители переведут деньги на счет, то банковские реквизиты;
• отчет об оценке жилых объектов.

От подростка старше 14 лет необходимо получить письменное согласие несовершеннолетнего собственника на сделку. Также необходимо его личное присутствие.

Перечень документов остается открытым. Инспектор ООиП вправе запросить дополнительные справки, подтверждающие улучшение жилищных условий детей.

Особенности оформления

Помимо получения разрешения на продажу от ООиП, сам договор также имеет свои особенности. По Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 все сделки, в которых фигурирует несовершеннолетний собственник квартиры, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Адвокат нотариальной конторы проверит не только законность договора купли-продажи, но и полномочия лиц, подписывающих документы. Без удостоверения нотариуса Росреестр откажет в регистрации перехода прав владения и распоряжения жилплощадью к покупателю.

Опекун и попечитель, а также их ближайшие родственники не вправе выступать в качестве покупателя при продаже доли подопечного. Они могут только передавать имущество в пользу опекаемого по договору дарения или в безвозмездное пользование.

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

Контракт по продаже жилья с ребенком может быть аннулирован через суд по заявлению ООиП. Органы опеки не просто выдают разрешение, но и следят, чтобы законные представители выполнили все оговоренные условия. Если права несовершеннолетнего собственника будут нарушены, то инспектор подаст исковое заявление на расторжение договора купли-продажи и возврата квартиры прежним хозяевам.

При этом продавцы должны вернуть покупателю всю сумму по договору. Вот здесь-то и кроется главная опасность. Может быть, законные представители уже потратили все деньги. В таком случае нужно будет взыскивать с них средства через суд.

Но существуют и другие риски, связанные с тем, что покупатель может даже не знать о правах ребенка на долю в квартире. В итоге ему будет сложно обезопасить себя при заключении сделки.

Маткапитал

Если в семье двое и более детей, то, возможно, квартира приобретена с использованием материнского капитала. По закону, родители при такой сделке обязаны выделить доли всем членам семьи.

Мать может не сделать этого и скрыть от покупателя факт приобретения квартиры с использованием средств маткапитала. Тогда Пенсионный фонд оспорит сделку через суд, недвижимость вернут прежним владельцам.

Приватизация

Один из способов получить в полное распоряжение муниципальное жилье — приватизация. Право владения возникает у всех членов семьи, проживавших в квартире на момент приватизации. Если на несовершеннолетнего по каким-то причинам не оформили долю в недвижимости, то у него появляется право на пожизненное проживание в ней.

Некоторые родители специально выписывают детей перед приватизацией к бабушкам и дедушкам. После проводят сделку без их участия. ООиП могут посчитать, что права несовершеннолетнего собственника нарушены. В таком случае органы опеки подадут иск в суд на отмену приватизации, что повлечет незаконность заключенного с покупателем договора купли-продажи.

Советы при покупке квартиры

Перед заключением сделки покупателю следует убедиться, что в результате продажи квартиры не будут ущемлены права несовершеннолетнего собственника. Для начала нужно выяснить, кто владеет объектом на законных основаниях. Получить информацию можно из выписки ЕГРН, которую выдает Росреестр. В ней указаны все собственники, отмечены установленные ограничения на продажу и зарегистрированные лица.

Если ребенок не владелец жилья, а просто зарегистрирован в нём, то можно попросить родителей прописать его в другом месте до заключения договора. При отсутствии другой недвижимости законные представители должны составить нотариально удостоверенное обязательство по регистрации несовершеннолетнего в новой квартире после покупки.

Чтобы удостовериться, что недвижимость не была куплена за счет средств материнского капитала, попросите у продавца справку из Пенсионного фонда об оставшемся размере маткапитала на счете. Родители, которым нечего скрывать, без труда представят подтверждающий документ.

Проверьте, на каких условиях ООиП выдали разрешение на сделку. Если ребенку уже предоставили альтернативную жилплощадь и соблюли все его права как собственника, то покупателю нечего опасаться. Органы опеки не будут расторгать договор в суде. Узнать об обеспечении несовершеннолетнего другой недвижимостью можно у родителей. Спросите адрес объекта и закажите выписку ЕГРН.

Чтобы родители выполнили условие о выделении сыну или дочери доли в новой квартире, рекомендуется проводить обе сделки одновременно. Это гарантирует, что законные представители не потратят средства на личные нужды и не ущемят права несовершеннолетнего хозяина.

Безопаснее всего прибегнуть к помощи профессионалов при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником. Сотрудники агентства недвижимости соберут необходимые документы, составят договор купли-продажи и проверят, чтобы права ребенка не были нарушены.

Титульное страхование — один из способов обезопасить покупателя

Даже проведение тщательных проверок недвижимости не дает 100% гарантии, что ООиП или другие заинтересованные лица не подадут заявление в суд на оспаривание законности договора купли-продажи. Срок исковой давности по таким вопросам — 3 года.

Чтобы защитить себя от потери квартиры, покупатель вправе оформить титульное страхование. Это страховка от событий, которые произошли в прошлом и о которых покупатель не мог знать заранее.

В частности страхование титула оберегает от скрытых собственников, о которых покупатель не знал на момент заключения договора купли-продажи. Например, если квартира была куплена на маткапитал, но детям не выделили доли.

ООиП подадут в суд и признают сделку недействительной. Покупателя обяжут вернуть квартиру продавцу. Страховая компания при этом выплатит ему компенсацию, предусмотренную полисом. Ее размер может быть даже больше, чем стоимость жилья.

Если собственник несовершеннолетний ребенок, то приобретение жилья для покупателя относят к сделкам с повышенным уровнем риска. Продавцу необходимо заручиться согласием ООиП и предоставить другую жилплощадь. Покупателю следует тщательно проверить все документы, а также проконтролировать соблюдение прав малолетнего его родителями.