Содержание:
Жилищные сделки представляют собой кропотливый, трудоемкий и энергозатратный процесс. Деятельность владельца обычно сводится к поиску покупателей и подготовке требуемых документов. Для второй стороны процесса купли-продажи важно не просто выбрать подходящие объекты, но убедиться в их юридической чистоте.
Отсутствие должного опыта и квалификации участников сделки может вызвать дополнительные трудности, чем активно пользуются аферисты при мошенничестве с квартирами.
Подделка документов на квартиру
Использование фальшивых документов — один из основных способов мошенничества в сделках с недвижимым имуществом. Схема реализуется в различных вариациях, из которых можно выделить несколько наиболее часто встречающихся.
Аренда с последующей продажей
Распространенный вариант — попытка продать чужую квартиру после ее аренды. Заключая договор, мошенник получает паспортные данные собственника и иную информацию, которая позволяет ему создать фальшивое удостоверение личности.
Дальнейшие события могут развиваться по двум сценариям:
- в первом случае мошенник попытается продать жилье по только что сделанному паспорту;
- более осторожный будет использовать копии фальшивых документов, но при этом предложит покупателю хорошую скидку.
Должный опыт и необходимое оборудование позволяют изготовить практически любой документ, чем активно пользуются мошенники. Чтобы не стать жертвой такого продавца-арендатора, необходимо тщательно проверять все представленные им бумаги. Насторожить должны любые помарки, исправления и потертости в якобы оригинальных удостоверениях.
Копии, пусть даже заверенные у нотариуса, в процессе сделки лучше вообще не использовать.
Фальсификация правоустанавливающих документов
Право собственности на недвижимость регистрируется на основании соответствующих бумаг. В качестве правоустанавливающих документов могут быть использованы:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве на получение наследства;
- договор инвестирования т. д.
Подделка документов на квартиру с последующей регистрацией в качестве собственника жилья позволяет мошеннику беспрепятственно распоряжаться чужим имуществом. Как только фальсификация будет обнаружена, все сделки по отчуждению конкретной жилплощади признают незаконными и, как следствие, недействительными.
Фальшивая доверенность
В некоторых случаях подложной оказывается нотариально заверенная генеральная доверенность. Продавец-мошенник может назвать себя доверенным лицом собственника и представить сомнительный документ, который якобы наделяет его правом участия в сделке с конкретной недвижимостью.
Федеральная нотариальная палата (ФНП) позволяет проверить бумагу на подлинность. Чтобы это сделать, необходимо:
- Перейти на официальный сайт ФНП.
- Во вкладке «Справочная» выбрать раздел «Проверка подлинности реквизитов доверенности».
- Перейти по указанному на странице адресу для использования открытой части сервиса.
- В появившемся окне ввести требуемые данные (номер документа, дату удостоверения и Ф. И. О. нотариуса).
Если доверенность не является подлинной, система оповестит пользователя соответствующим предупреждением.
Так как продавцы квартир иногда обманывают покупателей, привлекая к участию подставных нотариусов, подобная проверка сбережет время и деньги. Тем более что сделка по фальшивой доверенности точно будет оспорена в суде настоящим собственником жилья.
Мошенничество при получении задатка
Еще один популярный способ — мошенничество при получении задатка. Недобросовестные продавцы часто прибегают к такому методу, поскольку он сопровождается заключением договора и формально вполне законен.
Афера при продаже квартиры по этой схеме начинается еще с момента подачи объявления. Собственник имущества существенно занижает стоимость относительно рыночной. Свои действия он может объяснять личными финансовыми трудностями и необходимостью быстрой продажи.
При знакомстве с потенциальным покупателем мошенник сразу предъявляет все документы на недвижимость, тем самым подтверждая право собственности. В силу отсутствия опыта покупатель торопится заключить выгодную сделку, поэтому готов оставить задаток. Стороны подписывают договор, одним из условий которого является невозвратность залога, если сделка сорвется по вине покупателя.
В процессе оформления сопутствующих бумаг становятся известны детали, о которых изначально продавец умолчал. Например:
- промерзание жилья в зимний период;
- неблагополучное соседство;
- длительное отсутствие водоснабжения.
Мириться с такими нюансами невозможно. Тогда сделка срывается, а задаток остается у мошенника.
Обезопасить от риска потери денег в этом случае может отсутствие спешки и более тщательная проверка приобретаемой квартиры.
Объявление наследников
Объявление наследников — не менее известная схема обмана при продаже квартиры. Причем при первом рассмотрении она также выглядит легальной и не вызывает вопросов. Суть мошенничества заключается в продаже якобы недавно наследованной недвижимости. Как и в предыдущем случае, неоправданно низкую стоимость жилья собственник объясняет финансовыми трудностями и срочностью продажи.
Спустя время после удачно проведенной сделки новый владелец имущества узнает о втором наследнике, который тоже претендует на эту жилплощадь. Судебные разбирательства могут занять длительное время, а исходом, скорее всего, станет признание сделки купли-продажи недействительной.
Фальшивая электронно-цифровая подпись
Еще один вид мошенничества с недвижимостью — использование электронной цифровой подписи (ЭЦП). Сгенерированный ключ не требует от владельца личного обращения в МФЦ или Росреестр для регистрации права собственности. Документы с ЭЦП, полученные дистанционно, автоматически признаются подлинными и на их основании проводятся необходимые манипуляции.
С этим способом аферисты познакомились недавно, но уже успешно его применяют, заочно лишая владельцев их законной собственности.
Чтобы обезопасить себя от мошенничества, необходимо направить в Росреестр запрет на проведение любых сделок со своей недвижимостью без личного участия собственника или с использованием ЭЦП.
Несовершеннолетние собственники и материнский капитал
Владеть недвижимым имуществом разрешено не только взрослым дееспособным гражданам. Малолетний вполне может являться долевым или единоличным собственником жилья, интересы которого в соответствующих сделках вправе представлять родители или попечители.
Процесс покупки недвижимости у несовершеннолетнего обязательно должен проходить под надзором сотрудников органов опеки и попечительства (ОПИП). Компетентные специалисты оценят факторы риска и вынесут свое решение по предстоящей продаже. Согласно законодательству, сделка становится возможной, только если она не ухудшит жилищные условия ребенка.
Аналогичные правила действуют и для имущества, покупка которого проходила с участием материнского капитала. Использование государственной субсидии на улучшение жилищных условий автоматически обязывает родителей выделить долю малолетнему члену семьи.
Если мошенники продали квартиру, поправ тем самым права малолетнего ребенка, он вправе оспорить сделку по достижении совершеннолетия.
Продажа квартиры недееспособным
Недееспособным гражданином может быть признан не только малолетний ребенок, но и любое лицо, которое не в состоянии осознавать и контролировать свои действия. Часто это лица, имеющие:
- подтвержденную инвалидность;
- психиатрические или неврологические расстройства;
- зависимость от алкоголя или наркотических препаратов;
- иные серьезные заболевания.
Согласно законодательству, совершать сделки с недвижимостью вправе только дееспособные совершеннолетние граждане. Если собственник таковым не является, его интересы должен представлять назначенный судом опекун или попечитель.
Мошенники в сфере недвижимости часто пользуются именно этим способом. Если владелец жилья одинок и был признан недееспособным, от него обманным путем или с применением силы получают доверенность на совершение любых сделок с имуществом. Ускорить дальнейший процесс продажи квартиры, как и в предыдущих случаях, помогает существенное занижение ее стоимости.
Перед подписанием документов желательно встретиться с владельцем жилья для личной оценки ситуации. Если его дееспособность или полученные от представителя документы вызывают вопросы, в дальнейшем сделку признают недействительной. Она будет расторгнута в судебном порядке, а недвижимость вернется законному владельцу. Рассчитывать на возврат вложенных средств покупателю, разумеется, не придется.
Недобросовестные риелторы
Множество видов мошенничества напрямую связаны с участием нечистых на руку агентов по недвижимости. У афериста всегда есть в запасе несколько заготовленных схем, которые он применяет в зависимости от специфики конкретного случая. Зная, как риелторы обманывают покупателей квартир и собственников жилья, вы сможете обезопасить себя от невыгодной сделки.
Создание ложных объявлений
Чтобы зацепить потенциального клиента, посредник создает массу однотипных объявлений о продаже квартиры по неожиданно низкой стоимости. Описание и фотографии, скорее всего, будут взяты из открытых источников. Заинтересованному клиенту риелтор сообщит, что эта конкретная недвижимость уже забронирована, и предложит посмотреть другие варианты. В действительности, если такие объекты и существуют, то они будут значительно хуже либо совсем не так привлекательны по цене.
Перепродажа чужой недвижимости
Используя реальные объявления о продаже, риелтор выдает упомянутое в них имущество за свою собственность, лишь незначительно завышая стоимость. Настоящему владельцу жилья он представляется покупателем, сбивает цену для своей дальнейшей выгоды, даже может ходить на просмотр квартиры. Зачастую в подобные схемы оказываются вовлечены третьи лица. Этот вариант мошенничества с жильем требует больше времени и сноровки, но в случае успеха принесет аферисту немалую сумму.
Цепочка показов неподходящих вариантов
Смысл приема в том, чтобы сначала показать заинтересованному лицу около 5–6 вариантов квартир, которые почти соответствуют его запросу. В каждом из них — всего несколько изъянов, но они зачастую критичны, и клиенту приходится отказаться от недвижимости. Когда покупатель измотан бесконечными поисками, ему показывают якобы «эксклюзивный вариант», полностью соответствующий его требованиям. Единственное отличие — завышенная стоимость, но на фоне прошлых просмотров этот факт уже не кажется ключевым. При грамотном подходе покупатель заплатит за жилье больше, чем рассчитывал, и при этом останется доволен сделкой.
Подставные покупатели
Обычно при просмотре подходящего жилья объявляются третьи лица, готовые моментально внести задаток, если риелтор договорится с владельцем о небольшой скидке. Разумеется, это подставные люди и состоят в сговоре с посредником.
Суть манипуляции — без торга заставить покупателя внести часть средств за квартиру, чтобы интересующая недвижимость не ушла к другим претендентам.
Сокрытие недостатков
Очевидно, что риелтору важно заработать, поэтому он, скорее всего, не расскажет о недостатках и существующих проблемах. К примеру, если по соседству проживает человек, страдающий от алкоголизма, просмотр жилья постараются провести в его отсутствие. Частое отключение воды или электричества останется тайной до момента подписания бумаг, а с насекомыми или транспортной загруженностью придется столкнуться непосредственно после переезда. Чтобы снизить риск обмана при покупке квартиры, приходите на просмотр жилплощади в разные дни недели и время суток.
Занижение стоимости квартиры
Эта манипуляция также считается мошенничеством и обычно используется для снижения налогооблагаемой базы. Смысл в том, что продажа недвижимости, которая была в собственности менее 3-х лет, облагается налогом 13% на профессиональный доход (НДФЛ).
Риелтор объясняет этот факт покупателю и просит пойти навстречу собственнику жилья, подписав договор купли-продажи с меньшей стоимостью, чем есть на самом деле. Иногда в ход идут различные уловки, например, небольшая скидка. Если покупатель согласен, риелтор получает свой процент, бывший собственник — деньги, а новый владелец — скорее всего, проблемную недвижимость.
Часто после таких сделок начинаются процессы их оспаривания. Причины аннулировать договор купли-продажи могут быть самыми разными: появление наследника, еще один собственник, ущемление интересов малолетнего и т. д. В судебном порядке сделку признают недействительной и вернут недвижимость прежнему владельцу. Если покупатель и получит компенсацию, то только на ту сумму, что указана в договоре. Доказать факт умышленного занижения стоимости обманутому покупателю обычно не представляется возможным.
Кроме потенциальных покупателей, нечистые на руку риелторы без труда обманывают продавцов жилплощади. На специализированных сайтах они размещают множество объявлений о готовности быстро купить недвижимость за наличный расчет. Заинтересованный продавец связывается по указанному номеру, и риелтор-мошенник вносит данные в свою базу для дальнейшего использования.
Подведение итогов
Мошенничество при продаже или покупке квартиры далеко не ново, а с ростом цен на недвижимость становится популярным видом обмана. Нечистых на руку риелторов и нотариусов часто дополняют недобросовестные владельцы, которые совместными усилиями вводят покупателя в заблуждение.
Чтобы сберечь деньги, можно воспользоваться титульным страхованием. Документ обеспечивает владельцу защиту от событий, о которых не было известно на момент заключения договора.
Если собственных знаний законодательства недостаточно, чтобы проверить историю недвижимости, для сопровождения сделки обратитесь к надежным специалистам — в агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ». Мы почти 10 лет работаем на рынке недвижимости. Наши опытные специалисты всегда отстаивают интересы клиента и гарантируют юридическую чистоту сделок.