Кто попадает под реновацию жилья в Москве

Программа реновации жилья в Москве стартовала в 2017 году при поддержке мэра города и президента РФ. Расселению подлежат более пяти тысяч домов, которые находятся в неудовлетворительном состоянии.

Что такое реновация

Реновация как таковая представляет собой проведение каких-либо улучшений с сохранением целостности структурных элементов. В рамках московской жилищной программы она направлена по большей части на избавление города от аварийного жилищного фонда.

Многие квартиры, именуемые хрущевками, не подлежат перепланировке, а конструктивные элементы зданий окончательно устарели. В рамках программы владельцы недвижимости получают новые квартиры, а их ветхие дома (как многоквартирные, так и малоэтажные) сносят под новые застройки.

Если дом представляет собой культурное или историческое наследие, его сохраняют, проводя соответствующие ремонтные работы.

Согласно принятым нормам жилья, при реновации гражданин вправе получить равнозначное или равноценную квартиру.

Как стать участником программы реновации

Под программу попадают многоквартирные дома (МКД) определенных годов постройки. Некоторые из них находятся в слишком плачевном состоянии, поэтому их снос не подвергается сомнению. Однако есть здания, где жильцы сами определяют, относится ли оно к программе или нет.

Выразить свое мнение по конкретному дому можно несколькими способами:

• на портале «Активный гражданин»;
• в отделении МФЦ;
• на очном собрании жильцов недвижимости.

На официальном сайте Правительства Москвы можно проверить, включен ли дом в программу и как продвигается голосование.

Когда комиссия рассматривает каждое строение на предмет расселения жильцов, во внимание принимается исход голосования. Снос будет заблокирован, если против этого проголосует треть проживающих граждан плюс хотя бы один собственник имущества в этом здании. Приостановка деятельности возможна на любом этапе до момента подписания первого договора на расселение.

Риски покупки по программе

Приобретение вторичного жилья под реновацию может стать хорошим вложением средств. Однако процедура сопряжена с некоторыми рисками, которые обязательно стоит принимать во внимание:

• исключение из программы. Это происходит по ряду причин, предусмотреть которые не представляется возможным. Иногда рассмотрение вопроса о переселении занимает длительное время ввиду экономической нестабильности в стране, из-за несогласия жильцов и пр.;
• незначительная смена района. Новую недвижимость могут выдать как в уже привычном районе, так и в соседнем, что не всегда удобно;
• качество нового жилья. Программа реализуется в ускоренном темпе, тем самым вызывая сомнения в качестве возведенной недвижимости, предназначенной для переселения;
• дополнительные затраты. Если до реновации ветхого жилья нужно будет жить в нём ввиду отсутствия иного варианта, придется довольствоваться некачественным ремонтом либо выполнить новый за собственные средства. После переселения эти деньги возвращены не будут;
• невозможность прописаться. Аварийное состояние дома является причиной для отказа в оформлении прописки, поэтому владелец сможет оформить только право собственности на купленную недвижимость;
• наличие неузаконенных перепланировок, обременений, дополнительных собственников, наследников и пр. Приобретая квартиру у физического лица, следует подвергнуть всю историю жилья тщательной проверке. В противном случае после подписания договора могут обнаружиться обстоятельства, на основании которых сделку признают недействительной и аннулируют.

Квартиры в доме под снос, согласно статистике, с некоторых пор стали пользоваться большой популярностью. Это объясняется возможностью относительно легко получить новые квадратные метры в хорошем благоустроенном районе. Однако перед покупкой стоит здраво оценить все риски и возможные перспективы. Например, стоимость жилья по реновации изначально может быть чрезмерно завышена, и с учетом сроков ожидания покупка не будет иметь практического смысла.

Иногда гораздо выгоднее вложиться в строительство нового МКД на стадии котлована. По мере возведения дома стоимость жилья в нём обычно возрастает прямо пропорционально выполненным работам, из-за чего на выходе владелец получает весьма подросшую в стоимости недвижимость. Этот вариант также сопряжен с ожиданием строительства, но район и квартиру собственник выбирает самостоятельно, ориентируясь на свои вкусы и не дожидаясь того, что предложит фонд реновации жилья.

Преимущества программы реновации

У программы реновации есть масса неоспоримых преимуществ:

• предоставление жилья большего метража. В рамках программы собственник получает квартиру с тем же количеством комнат, однако увеличенные коридор и кухня делают жилье более просторным;
• квартира предоставляется с ремонтом;
• зачастую в новом доме уже установлены домофон, система пожарной безопасности и видеонаблюдение, а широкие пандусы и современные лифты сделают проживание комфортнее.

При возведении дома используют только современные материалы и технологии, благодаря чему квартиры получаются теплее, с хорошей звукоизоляцией.

Недостатки программы реновации

Помимо преимуществ, стоит обозначить недостатки программы реновации:

• типовая отделка помещения. Если в прежней квартире ремонт был сделан под собственные вкусы, в новых квадратных метрах придется довольствоваться тем, что предусмотрел застройщик;
• новые соседи. Столкнуться в подъезде с прежними соседями вполне возможно, однако делить этаж, скорее всего, нужно будет с незнакомыми людьми;
• затраты на переезд. Несмотря на наличие ремонта и сантехники, в квартиру всё равно нужно перевезти мебель и личные вещи, что влечет за собой дополнительные затраты;
• сбой налаженного ритма и образа жизни. Переезд в иной район почти наверняка будет сопровождаться сменой поликлиники, учебного заведения, а иногда и места работы.

Тем не менее эти недостатки компенсируются главным смыслом всей процедуры — получением нового жилья.

Можно ли купить жилье под реновацию в ипотеку

В рамках ипотечного кредита можно приобрести не только новостройку, но и недвижимость на вторичном рынке. Последний вариант зачастую дороже, поскольку не требует моментального ремонта и подразумевает переезд сразу после подписания договора. Критериев выбора недвижимости много, и каждый заемщик ориентируется на свои предпочтения и текущую финансовую ситуацию.

Стоимость жилья на вторичном рынке напрямую зависит от многих факторов:

• район, этажность;
• возраст дома и состояние коммуникаций;
• уровень социальной инфраструктуры;
• и пр.

В домах ранней постройки цена за квадратный метр может быть ниже ввиду неудобных планировок или отсутствия уже привычных всем лифта, видеонаблюдения, домофона и др. Как правило, к такому варианту заемщик обращается при нехватке одобренного ипотечного лимита.

Поиск и покупка жилья по реновации объясняется возможностью получить в дальнейшем новую недвижимость. Однако важно понимать, что оформить ипотеку на эту квартиру, скорее всего, не получится.

Чаще всего залогом по ипотечному кредиту выступает приобретаемая недвижимость. При проведении оценки и выявлении рыночной и кадастровой стоимости специалист принимает во внимание не только месторасположение дома, но также и год постройки, состояние коммуникаций и прочие параметры. Если выбранное заемщиком жилье находится в аварийном состоянии, нуждается в капитальном ремонте или располагается в доме старше 1970 года постройки, оно не может выступать обеспечением по кредиту.

Понятия «реновация» и «ипотека» всё же могут быть использованы в одном контексте. Если прежнее жилье приобреталось на средства ипотечного займа, этот же договор будет распространяться и на новую квартиру без корректировки каких-либо условий. Хотя бывают случаи, когда банк настаивает на реализации квартиры и возвращении средств по выданному займу.

Если владелец ветхого жилья планирует рефинансировать ипотеку, которая была взята на покупку этой недвижимости, банки, скорее всего, откажут ему в услуге. Каждая кредитная организация самостоятельно принимает решение относительно потенциальных заемщиков, и регламентировать этот вопрос на законодательном уровне не представляется возможным. Некоторые региональные банки всё же идут навстречу заявителям и выдают желаемый кредит, поэтому в каждой ситуации необходимо дополнительно разбираться.

Можно ли использовать материнский капитал

Одно из ключевых направлений использования материнского капитала — улучшение жилищных условий. Обозначенное понятие подразумевает:

• приобретение нового жилья;
• внесение номинала сертификата для оплаты взноса при вступлении в жилищный кооператив;
• возведение или реконструкцию индивидуального жилого дома самостоятельно или при помощи подрядной организации;
• перечисление средств сертификата в счет первого взноса по ипотечному займу;
• приобретение квартиры по ДДУ.

Это определение само по себе не предусматривает трату материнского капитала на ипотеку в аварийном доме.

В процессе улучшения жилищных условий у владельца сертификата должна остаться недвижимость, метраж которой не уступает площади прежнего жилья. Каждому члену семьи необходимо выделить доли, вне зависимости от того, с появлением какого ребенка этот сертификат был получен.

Если жилье под реновацию уже находится в ипотеке, банк вправе отказать во внесении в счет займа сумму сертификата. Также нельзя использовать средства субсидии для ремонта или выплаты по потребительскому кредиту.

Если новое жилье не устраивает

Не всегда переселенцев устраивают полученные квадратные метры. Если жильцу не нравится выданная квартира, ее можно поменять, однако, кроме личных предпочтений, на то должны быть весомые основания.

К таким обстоятельствам можно отнести болезнь, которая не позволит подняться на верхние этажи по лестнице при внезапной поломке лифта.

Собственник имущества в старом здании вправе получить в рамках программы реновации денежную компенсацию.

Дополнительные нюансы программы

Правила реновации жилья всегда вызывают множество вопросов по самым разным аспектам:

• Интересы владельцев нежилых помещений.

Если в ветхом доме есть коммерческое помещение, его собственнику выплатят равнозначную денежную компенсацию.

• Наличие долгов по коммунальным услугам.

Весьма щепетильный вопрос, ведь некоторые собственники квартир в ветхом доме всерьез рассчитывают на списание задолженности по ЖКУ. Долг не лишает владельца права на получение нового жилья, однако переезд никоим образом не освобождает от уплаты задолженности.

• Взносы на капитальный ремонт.

Взносы на капитальный ремонт должны уплачивать все жильцы конкретного дома. Как только недвижимость признают непригодной для проживания, граждане освобождаются от внесения средств по этому пункту коммунальной квитанции. Обратите внимание: при переезде в рамках программы реновации взносы на капитальный ремонт не подлежат возврату. Сумма, собранная за счет ранее уплаченных денег, направляется на возведение новых МКД.

• Доплата за квартиру большей площади.

Квартира в рамках реновации меняется только на равнозначную ранее имеющейся. Гражданин вправе единовременно доплатить для получения нескольких квартир или жилья большего метража. Выбирать можно только в рамках дома и района, участвующих в реновации. Итоговая площадь полученной недвижимости не должна превышать 100 кв. м.

Размер доплаты определяется с учетом рыночной стоимости за 1 кв. м, однако участник программы получает дисконт в размере 10%. В сделке могут быть использованы личные или заемные средства, материнский капитал и иные государственные субсидии.

• Очередь на улучшение жилищных условий.

Программа реновации жилья позволяет очередникам обойтись одним переездом, получив взамен ветхого жилья недвижимость, соответствующую всем нормам и критериям. При этом с очереди жильцы снимаются.

Заключение

Программа реновации содержит множество подводных камней и нюансов, изучить которые самостоятельно бывает весьма сложно. Разъяснить все аспекты помогут специалисты компании «МСК КЛЮЧ». Опытные сотрудники объяснят, как дают жилье при реновации, где его купить, а также помогут с приобретением.