Как взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры

23 мая 2022

Если застройщик пропустил срок ввода дома в эксплуатацию, дольщики имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договоры долевого участия. Строительная компания обязана не только вернуть стоимость доли, но и выплатить неустойку за просрочку сдачи квартиры, проценты за пользование деньгами и компенсацию сопутствующих расходов.

Срок сдачи объекта

Срок сдачи дома (ввода в эксплуатацию) обязательно указывается в договоре долевого участия.

Ввод в эксплуатацию нельзя путать с моментом передачи квартиры. В первом случае компания выполняет ряд обязательных мероприятий, связанных с юридическим оформлением дома:

  • ставит на кадастровый учет;
  • организует разработку технического паспорта;
  • заказывает необходимые экспертизы (технический, санитарный, сейсмологический и другие виды контроля);
  • оформляет адрес.

После завершения юридических процедур дольщики получают ключи. Представители компании заранее уведомляют о дате осмотра квартир и подписания передаточных актов. Рассматриваемый момент бывает привязан к сроку сдачи в эксплуатацию. В таком случае в ДДУ указывают, что застройщик обязуется передать помещение в течение 50 или 60 дней после получения акта ввода в эксплуатацию. Дата его получения указывается в договоре определенным числом. Иногда застройщик поступает проще, вписывая в договор конкретную дату передачи ключей.

При планируемом пропуске срока компания должна предупредить дольщиков за 60 дней до даты передачи квартир и имеет право предложить дополнительное соглашение о продлении строительства. При этом граждане не обязаны его подписывать. Чтобы настоять на своем, некоторые компании используют различные уловки:

  1. В случае согласия предлагают денежные вознаграждения или компенсации. Суммы таких компенсаций, как правило, намного меньше тех, что человек получил бы в судебном порядке. Но если предложение устраивает, не стоит подписывать соглашение до получения денег.
  2. Угрожают, что компания станет банкротом по вине отказывающихся дольщиков. Неплатежеспособность хозяйствующего субъекта наступает из-за неграмотного или недобросовестного управления ресурсами, а частные инвесторы здесь ни при чём.
  3. Вводят в заблуждение относительно правовых последствий подписания — говорят, что это «простая формальность». Однако, подписав соглашение о продлении сроков строительства, гражданин уже не сможет потребовать неустойку и проценты за просрочку.

Для подстраховки некоторые недобросовестные застройщики включают в договоры пункты, обязывающие вторую сторону подписать соглашение. Такие пункты являются ничтожными, и дольщик не обязан их соблюдать, несмотря на то, что подписал договор.

Важно! В связи со сложившимся кризисом государство временно смягчило ответственность застройщиков за нарушение сроков строительства. Так в силу п. 1 Постановления Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 года взыскание неустойки за просрочку сдачи квартиры запрещено на период с 23.09.2022 по 31.12.2022.

Поясняем. Если просрочка возникла после 29 марта и продолжается до 31 декабря 2022 года, компания не считается нарушившей обязательства. Поэтому взыскать неустойку не получится. Стоимость доли застройщик обязан вернуть. Если срок сдачи объекта пропущен до вступления в силу Постановления № 479, дольщики могут получить не только вложенные деньги, но и неустойку с процентами.

В каких случаях можно взыскать неустойку

Взыскать неустойку можно в случае нарушения сроков сдачи квартиры собственнику. Просрочка начинается с первого дня, следующего за той датой, когда должна состояться передача ключей. Например, в договоре написано, что это событие произойдет 20 июня. 21 июня будет считаться, что застройщик просрочил обязательство.

Как рассчитывается неустойка

Сумму можно рассчитать с помощью калькулятора неустойки сдачи квартиры или самостоятельно.

Неустойка составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки (п. 1 ст. 6 № 214-ФЗ). Узнать размер ставки рефинансирования можно на официальном сайте Центробанка. Закон гласит, что для расчета применяется ставка, действующая на дату фактической передачи жилища. Если цифра с того времени изменилась, нужно запросить сведения по прошлым периодам в ЦБ или обратиться за консультацией к юристам.

Расчет неустойки выглядит так:

Неустойка = Стоимость недвижимости * Дни просрочки * 1/300 * Ставка рефинансирования в процентах.

Существует и другой вариант вычисления, состоящий из двух частей. Здесь нужно определить процентный размер неустойки за один день, а затем общую сумму взыскания:

  • Ставка рефинансирования в процентах * 1/300 = Процент неустойки за один день
  • Цена квартиры * Дни просрочки * Неустойку за 1 день в процентах = Окончательная сумма неустойки

Если будет доказано, что инвестор умышленно уклонялся от подписания передаточного акта, компания освобождается от какой-либо финансовой ответственности.

Как дольщику вернуть деньги по счету эскроу при задержке застройщиком сроков сдачи дома

Чтобы вернуть деньги с эскроу-счета, необходимо:

  1. Расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. В адрес застройщика направляют соответствующее письмо — «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке». Название можно и не указывать, но конкретика позволит избежать разногласий. Ожидать ответа необязательно. ДДУ прекращает свое действие в день отправки почты или передачи письма.
  2. Зарегистрировать расторжение договора в Росреестре. Заявление подают в местное подразделение регистрирующего органа или на его официальном сайте. Росреестр вносит запись в ЕГРН. Затем, не позднее, чем через 5 дней после этого, размещает сообщение в Единой информационной системе жилищного строительства. Сведения поступают в банк, обслуживающий эскроу-счет.
  3. Получить деньги. Банк закрывает счет и перечисляет деньги на реквизиты дольщика.

При наличии эскроу-счета выплата неустойки за просрочку сдачи квартиры происходит относительно несложно. Нет необходимости писать претензию, ждать ответа, обращаться в суд. Если доля оплачена напрямую компании, придется действовать именно так.

Как взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры

Чтобы понять, как не только рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и взыскать ее с застройщика, нужно рассмотреть процесс подробнее. Условно его можно разделить на 3 этапа:

  1. Направление претензии.
  2. Составление иска.
  3. Судебное разбирательство.

Каждый этап имеет свои правила и особенности, без соблюдения которых вернуть деньги будет сложно.

Направление претензии застройщику

Претензию составляют в свободной форме, следуя стандартным правилам официального документооборота. В шапке бланка указывают Ф. И. О., адрес и контактный телефон заявителя, название компании и Ф. И. О. руководителя.

Содержание документа не имеет специальных стандартов. Главное, чтобы была ясна суть — требование о взыскании неустойки, процентов и компенсации убытков. Естественно, что размер истребуемых сумм нужно рассчитать по законодательно установленным формулам. Расчеты можно приложить к претензии. Также необходимо указать, что требование нужно исполнить в течение 10 дней с момента получения претензии. Ссылаться на статьи закона, как в исковом заявлении, необязательно. Работа с законодательными актами — дело юриста. Их наличие в тексте обращения существенно не повлияет на ход событий. Достаточно подробно описать суть нарушения.

К претензии прилагаются копии:

  • паспорта дольщика;
  • ДДУ;
  • платежного документа об оплате доли.

Направить документ можно двумя способами:

  1. Лично вручить представителю компании.
  2. Заказной почтой с уведомлением.

Для личной передачи потребуется два экземпляра письма. Один остается у застройщика, а на другом принявший работник ставит штамп входящей корреспонденции или подпись, а затем возвращает заявителю. Подпись лица, получившего обращение, должна быть расшифрована, т. е. требуется указание фамилии и должности.

При почтовой пересылке претензию направляют на юридический адрес компании. Он указан в договоре. По умолчанию считается, что офис находится именно там. В случае неполучения обращения застройщик не вправе ссылаться на то, что письмо нужно было отправлять на другой адрес. Риск неполучения почтовых отправлений компания несет сама. Чтобы избежать проволочек, можно уточнить ее местонахождение с помощью ИНН и ОГРН на сайте Налоговой службы либо на портале наш.дом.рф. Если известен фактический адрес, то и туда желательно направить претензию.

Согласно ст. 31 Закона о защите прав потребителей, застройщик обязан ответить на обращение в течение 10 дней с момента его получения. В случае отказа или молчания дольщик имеет право обращаться в суд.

Составление судебного иска

Иск о взыскании неустойки при несвоевременной сдаче квартиры составляют по правилам ст. 131 ГПК РФ. Согласно ее положениям, исковое заявление должно содержать:

  • название суда;
  • Ф. И. О., адрес и паспортные данные истца (дольщика);
  • наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН и Ф. И. О. руководителя ответчика (застройщика);
  • краткое описание обстоятельств дела — дата подписания и реквизиты ДДУ, адрес объекта, номер квартиры, стоимость доли и тому подобное. Подробности расписывают кратко, без эмоций и отступлений;
  • суть нарушения; 
  • сумму и письменный расчет неустойки сдачи квартиры; 
  • информацию о попытке досудебного урегулирования проблемы;
  • резолютивную часть — требование о взыскании неустойки и вознаграждения за пользование деньгами, а также убытков при их наличии;
  • опись приложенных документов;
  • дату и подпись составителя.

От имени истца может действовать представитель — юрист или адвокат. Ему потребуется нотариальная доверенность.

К исковому заявлению о взыскании неустойки ввиду сдачи квартиры прилагаются копии:

  • паспорта истца;
  • ДДУ и документов об оплате доли;
  • почтового уведомления или второго экземпляра претензии со штампом, подтверждающим получение;
  • расчета взыскиваемых сумм;
  • квитанции об оплате госпошлины, если сумма иска превышает 1 млн руб.

Согласно п. 3 ст. 333.36 НК РФ, иски, связанные с защитой прав потребителей, стоимостью ниже 1 млн руб. государственной пошлиной не облагаются. Если сумма превышает 1 млн руб., размер госпошлины определяется на основании п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Судебное разбирательство

Срок рассмотрения искового заявления 2 месяца. За это время судья назначает несколько заседаний, в ходе которых изучает и оценивает представленные документы, заслушивает мнения истца и ответчика. Разрешено вызывать свидетелей, экспертов и других лиц, чьи показания могут повлиять на исход дела.

Суд имеет право снизить размер взыскиваемых сумм, если усмотрит их явное несоответствие фактическому нарушению. Например, когда дольщик ошибочно или намеренно увеличил количество дней просрочки или неверно применил размер ключевой ставки ЦБ РФ. Однако уменьшение возможно при условии, что ответчик докажет эту несоразмерность.

Что делать, когда получен исполнительный лист

Фактически взыскать неустойку при сдаче квартиры застройщиком можно самостоятельно или через судебных приставов.

При самостоятельном действии исполнительный лист предъявляют в банк, где есть счета застройщика. Как правило, крупные компании обслуживаются одновременно в нескольких финансовых организациях. Узнать их список можно в Налоговой службе путем передачи в местное отделение ФНС письменного запроса. Срок обработки — 30 дней. В первый раз сведения предоставляются бесплатно.

Из полученного списка выбирают любой банк и направляют туда исполнительный лист. Если на счетах компании есть деньги, то финансовая организация в течение 3 дней перечисляет присужденную сумму в пользу взыскателя. Если денег нет или недостаточно, банк переводит исполнительный лист в режим ожидания или возвращает. В таком случае есть возможность организовать исполнение в других банках застройщика.

Чтобы исполнить взыскание неустойки через судебных приставов, необходимо подать исполнительный лист в подразделение ФССП по месту регистрации застройщика. Пристав возбуждает исполнительное производство и арестовывает счета. При отсутствии денег взыскание обращается на имущество компании соразмерно сумме неустойки.

Из-за моратория на взыскание неустойки с застройщика фактически получить присужденные суммы возможно только после 1 января 2023 года. До указанного срока банкам запрещено удерживать средства со счетов компаний по исполнительным документам. Например, дольщик планировал переехать в новую квартиру в июле 2022 года. Но застройщик перенес срок сдачи дома, и человек вынужден продолжать жить на съемном жилье. Расходы по аренде до января 2023 года не будут считаться убытками, возникшими по вине застройщика.