Что выбрать: услуги риэлтора или покупка без посредников

1 апреля 2022

Покупка жилья с юридической точки зрения — это сделка купли-продажи, согласно которой продавец продает покупателю принадлежащую ему недвижимость по согласованной сторонами цене. Характерная особенность такой сделки — вовлечение крупных финансовых средств и высокая степень риска, прежде всего для покупателя. По этой причине вопрос о том, стоит ли воспользоваться услугами риэлтора при покупке жилья, приобретает особую актуальность.

Пользу привлечения профессионалов в любой сфере деятельности, будь то строительство, юриспруденция, медицина и т. д., вряд ли кто будет оспаривать. Однако их услуги стоят немалых денег, из-за чего возникает естественное желание обойтись своими силами. Разумеется, вылечить зуб без помощи дантиста не удастся, тогда как покупка квартиры без посредников выглядит вполне посильной задачей. Это справедливо, но лишь отчасти. Почему? Попытаемся взвесить все «за» и «против».

Риски самостоятельной покупки вторичного жилья

Для покупателя риск совершения самостоятельной сделки на рынке «вторички» связан, прежде всего, с недостоверностью документов и сведений, предоставленных собственником жилья. В лучшем случае это закончится большими сложностями в оформлении права собственности, в худшем — признанием договора купли-продажи ничтожным. Среди основных рисков:

  • Квартира может оказаться юридически «нечистой»: находиться в залоге, под арестом, иметь иные обременения и ограничения. Если вдруг выяснится, что на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, покупатель также столкнется с серьезными проблемами.
  • Неузаконенная перепланировка. Если купить квартиру без предварительной проверки соответствия реальной планировки данным технического паспорта, новому владельцу с большой долей вероятности придется уплатить штраф, а в некоторых случаях вернуть жилое помещение в первоначальное состояние.
  • Долги. Если недобросовестный продавец скрыл, например, имеющуюся задолженность по ЖКУ, то расплачиваться придется покупателю.
  • Законные наследники прежних хозяев. Если таковые объявятся, то они могут претендовать на восстановление права на наследство или компенсацию.
  • Поддельная или неправильно оформленная доверенность. Сделка по такому документу будет признана судом недействительной.

Опытный риэлтор обязательно проверит документы и сведения на предмет подлинности — это его работа. Решив купить недвижимость без посредников, покупатель осознанно принимает риски на себя.

Услуги риэлтора

Степень риска существенно зависит от того, на каком рынке приобретается жилье — на первичном или вторичном. В первом случае первым и единственным собственником выступает застройщик, во втором — частное лицо. У новостройки нет предыдущих владельцев, у квартиры в старом доме — своя история, причем не всегда прозрачная. Поэтому стоимость услуг риэлтора будет зависеть от их объема и задач, поставленных перед специалистом.

При покупке вторичного жилья услуги риэлтора сводятся к следующему:

  • поиск подходящих вариантов по заданным клиентом параметрам;
  • проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
  • организация просмотра квартиры;
  • участие в переговорах с собственником жилья;
  • составление договора купли-продажи;
  • юридическое сопровождение сделки;
  • оказание содействия в проведении безопасных взаиморасчетов;
  • регистрация права собственности в Росреестре с получением выписки из ЕГРН.

Это стандартный набор услуг на условиях «под ключ», обычно предлагаемый агентством недвижимости или частным риэлтором. Клиент вправе отказаться от части услуг на этапе подписания договора и даже в процессе его исполнения (досрочное расторжение). Однако реально оказанные риэлтором услуги должны быть оплачены.

При покупке квартиры в новостройке потребность в услугах риэлтора не столь актуальна, так как уровень риска по сравнению со «вторичкой» ниже, и ряд функций готова взять на себя строительная организация. Тем не менее покупка квартиры в новостройке от застройщика с привлечением посредника дает много плюсов. В частности, риэлтор может предложить больший выбор, так как работает одновременно с несколькими девелоперами и застройщиками. В случае ипотеки агентство недвижимости имеет возможность подобрать выгодную клиенту программу ипотечного кредитования. Нелишним будет и проверка самого застройщика: недостроенные объекты и обманутые дольщики подтверждают полезность такого шага.

Дополнительные услуги при покупке жилья могут быть предложены риэлтором в нестандартных ситуациях. К ним относятся использование материнского капитала или жилищного сертификата, выписка зарегистрированных на площади жильцов, страхование сделки.

Плюсы и минусы работы с риэлтором

Главный плюс привлечения агента по недвижимости — экономия времени клиента и повышение безопасности сделки. Поиск желаемого варианта, подготовка документов, проверка юридической чистоты обычно занимают несколько месяцев. Действуя в интересах клиента, агент обезопасит сделку, проведет беспристрастную оценку приобретаемой квартиры, поможет аргументированно снизить цену.

Главный минус — риск мошенничества со стороны риэлтора, который может войти в сговор с продавцом из корыстных побуждений. За работу риэлтор возьмет комиссионные (обычно 2–5%), которые при крупных сделках выливаются в несколько сотен тысяч рублей. Терять такие деньги жалко, однако пословица «скупой платит дважды» неоднократно доказала свою справедливость.

Покупка недвижимости у застройщика

Купить квартиру от застройщика можно на стадии строительства либо в уже построенном доме. Инструментами для совершения сделки служат договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи (ДКП). ДДУ подписывается на стадии строительства или в уже построенном, но не введенном в эксплуатацию доме. ДКП заключают после оформления титула (права собственности) застройщиком на возведенный объект. В этом случае действуют правила, принятые на рынке вторичного жилья.

Существует и промежуточный вариант в виде предварительного договора купли-продажи (ПДКП), заключаемого до оформления титула. Такой договор не является покупкой квартиры, а выражает намерение сторон совершить полноценную сделку в ближайшее время. ПДКП не требует регистрации (как ДДУ) и не дает права собственности (как ДКП). Заключение такого договора без консультации со знающим специалистом — дело рискованное.

Застройщик всегда стремится быстрее продать возведенный объект, чтобы погасить долги и получить прибыль. Ради этого он готов на хитроумные, порой незаконные ухищрения. В его штате — опытные юристы и маркетологи. Самостоятельная покупка квартиры у «хищных акул» рынка недвижимости таит в себе множество подводных камней, о чём следует помнить.

Краткое резюме

О целесообразности привлечения посредника при покупке жилья можно спорить бесконечно. С одной стороны, риэлтор является консультантом, обеспечивающим грамотное сопровождение сделок с недвижимостью. С другой стороны, он избавляет клиента от многочисленных хлопот и потерь времени, минимизирует риски, сохраняет нервы. Поэтому мы советуем все же обращаться за помощью к специалистам, это убережет вас от потери времени и денег.