Трейд-ин квартиры: что это?

23 мая 2022

Термин «трейд-ин» многим знаком в связи с автомобильным рынком: так называется программа обмена старого авто на новое. Но встречается это понятие также и в сфере недвижимости. В статье рассмотрим, что такое трейд-ин квартиры, как реализуется эта программа, кому подходит и какие у нее преимущества и недостатки.

Как работает трейд-ин квартир

Понятие пришло из английского языка, где глагол trade in означает «обменивать». Суть трейд-ин сводится к тому, что человек отдает старое в обмен на новое: автомобили, оборудование, технику. Применительно к сфере недвижимости речь идет об обмене старой квартиры на новое жилье.

Обычно сделками недвижимости занимаются риелторские агентства. Однако человек, владеющий объектом, может также обратиться к застройщику (девелоперу). Застройщик бронирует для него новую жилплощадь в недавно построенном доме и выставляет старую на продажу.

Когда жилье будет продано, старый владелец на вырученные средства приобретает забронированную для него новую квартиру. Чаще всего, она находится в новострое, но есть девелоперы, работающие и со вторичным рынком.

Отличие трейд-ин недвижимости от автомобильного обмена в том, что застройщик не покупает старое жилье. Девелопер лишь помогает клиенту оперативно продать недвижимость, найти покупателя. При этом ее цена будет, как правило, чуть ниже рыночной. В среднем разница составляет 5–15%. Но это компенсируется тем, что и цена на новую на период продажи как бы «замораживается». Клиент может быть уверен, что в ближайшие месяцы она не изменится, что бы ни происходило на рынке.

Не всегда девелопер лично занимается продажей старой квартиры своего клиента. Многие прибегают к услугам риелторских компаний, с которыми сотрудничают. Это партнерство выгодно обеим сторонам.

Нужно отличать трейд-ин от альтернативной сделки. В ее случае ситуация похожая: деньги от продажи жилья человек сразу направляет на покупку новой недвижимости. Это единая сделка, договоры купли и продажи заключаются одновременно. А трейд-ин — это две отдельные сделки: бронирование и покупка квартиры в новострое — первая, продажа старого жилья — вторая.

Кому подходит такой формат сделок с недвижимостью:

  • молодым семьям, желающим быстро расширить жилплощадь;
  • людям, получившим старую квартиру в наследство. Если она им не нравится, трейд-ин станет возможностью для инвестирования: старая будет продана и появится новая и современная;
  • переезжающим в другой город и желающим приобрести в нём новую недвижимость в обмен на старую. Но здесь стоит учесть, что далеко не все девелоперы работают с объектами, расположенными в разных городах.

Программа трейд-ин недвижимости быстро набирает популярность. Эта схема выгодна и продавцу старого жилья — он экономит время и силы, и застройщику — он находит покупателя на свой товар и к тому же может выгодно сбыть вторичку. Большинство таких программ реализуют в Москве и Московской области. Но и в других городах всё чаще предлагают эту услугу при сделках с недвижимостью.

Преимущества трейд-ин

Рассмотрим, почему программа стала такой востребованной в последние годы.

Быстрые сроки и удобство

Квартира трейд-ин в новостройке — оптимальный вариант для желающих быстрее продать имеющееся жилье и въехать в новое. К тому же сделка отличается простотой и удобством для клиента. Большинство девелоперов предлагают полный пакет услуг при ее реализации:

  • оценку старого жилья;
  • предпродажную подготовку;
  • поиск покупателей;
  • проведение просмотров;
  • документальное сопровождение.

Некоторые из них даже делают в старой квартире косметический ремонт, чтобы она стала привлекательнее для покупателя.

Удобное финансовое решение

Клиенту практически не требуются свободные деньги для проведения сделки. Во многих случаях новая недвижимость покупается на средства от продажи старой. Даже если приходится доплачивать, то сумма обычно небольшая.

Фиксация стоимости нового жилья

Рынок недвижимости нестабилен: любые изменения экономической ситуации приводят к снижению или повышению цен. Трейд-ин жилья — это возможность зафиксировать стоимость выбранной квартиры в новострое на срок, заранее оговоренный с застройщиком. Можно не волноваться, что цена на нее вырастет и станет слишком высокой.

Возможность обойтись без ипотеки

Не всегда банк идет навстречу клиенту в предоставлении ипотечного кредита. Программа трейд-ин — это решение для тех, кто не может оформить ипотеку. К тому же ипотечный кредит требует первоначального взноса — а его тоже может не быть, пока старая недвижимость не реализована.

Закрепление квартиры за покупателем

Участвующие в схеме трейд-ин могут не опасаться, что понравившийся им вариант уйдет к другому покупателю. Девелопер оформляет бронь, и никто уже не сможет купить объект.

Недостатки трейд-ин

Но схема продажи недвижимости по трейд-ин имеет и другую сторону. Разберем основные недостатки.

Особые требования к жилью

Не всегда вторичное жилье соответствует требованиям, которые предъявляет девелопер. При этом важно понимать, что у каждой организации этот список индивидуален. Если хотите продать квартиру в рамках программы трейд-ин, придется изучить требования конкретного застройщика. Вот некоторые критерии, затрудняющие продажу:

  • Недвижимость находится за чертой города.
  • Жилье куплено на средства, вырученные от материнского капитала. В этом случае для продажи нужно согласие органов опеки, а его не всегда удается получить.
  • Объект стоит дороже 25 млн рублей или имеет большую площадь — от 120 м2.
  • Недвижимость расположен в значительном удалении от МКАД (в случае с Москвой) или в неблагоприятном районе с отсутствием инфраструктуры.
  • Квартира находится в очень старом доме. Почти всё построенное ранее середины прошлого века не интересует девелопера.
  • «Нечистый» объект с юридической точки зрения.

Также для продажи по трейд-ин обычно не подходят такие объекты недвижимости, как земельные участки, доля в жилом помещении, комната. Все перечисленные условия делают жилье неликвидным, на него труднее найти покупателя. Девелоперы осознают риски, и если стандартным условиям трейд-ин квартира не отвечает, то они откажутся от сделки.

Впрочем, это опять же индивидуально. Встречаются компании, готовые взять даже недвижимость с ипотекой или задолженностями за коммунальные услуги.

Ограниченный круг поиска

Хотя трейд-ин становится популярным, и не только в Москве, застройщиков, работающих по этой программе, еще не так много. Покупатели ограничены в выборе и иногда вынуждены брать не самые интересные варианты.

То же касается выбора риелторов для продажи собственного жилья. Клиенту приходится сотрудничать только с теми, с кем работает застройщик. Не всем это нравится: многие предпочли бы подбирать агентство самостоятельно.

Риск временно остаться без жилья

Такая ситуация возможна, если клиент берет новую квартиру в еще недостроенном доме. Если стройка по каким-то причинам задержится, а покупатель на старый объект уже найдется, то временно придется арендовать другое жилье и ждать, пока новостройка будет сдана в эксплуатацию. Поэтому лучше всё-таки брать недвижимость в уже готовом доме, пусть это и обойдется дороже.

Риск попасть на недобросовестного застройщика

Возможна ситуация, когда девелопер подводит своего заказчика и снимает бронь с квартиры. Если вы при этом уже нашли покупателя на старую, то рискуете опять же остаться без жилья. Поэтому следует выбирать проверенных застройщиков и сотрудничать только с надежными агентствами недвижимости. 

Но в целом риски при подобных сделках сведены к минимуму. Эксперты называют схему трейд-ин самым безопасным вариантом обмена старого жилья на новое.

Более низкая стоимость при продаже

При трейд-ин вторичного жилья стоит быть готовым, что цена на продаваемую недвижимость будет чуть ниже рыночной. Зато и сделка пройдет быстрее. Клиентам, желающим скорее переехать, такой вариант выгоден.

Как купить квартиру по программе трейд-ин

Перейдем к последовательности шагов при приобретении жилья. Схема примерно одна и та же у всех девелоперов.

Выбор застройщика с программой трейд-ин

Поскольку не все застройщики работают с программой, нужно изучить рынок, выделить несколько подходящих девелоперов, сравнить их условия и выбрать лучшего. Также необходимо предварительно определиться с районом и новостройкой. Затем клиент связывается с застройщиком и информирует его о желании купить у него квартиру в трейд-ин.

Оценка старой квартиры

Застройщик изучает недвижимость, которую предлагает клиент для продажи, озвучивает свои условия. Также он показывает клиенту выбранное им жилье в новостройке. Если обе стороны приходят к согласию, застройщик оформляет бронь на понравившуюся квартиру.

Старое жилье может оцениваться разными способами. Большинство девелоперов привлекают для этого партнерские агентства недвижимости. Итоговая стоимость согласуется с заказчиком. На нее влияют такие факторы, как:

  • район и его инфраструктура;
  • площадь и этажность жилья;
  • количество комнат и планировка;
  • качество ремонта, состояние проводки и сантехники;
  • год постройки дома и т. д.

Также специально нанятый посредник проверяет юридическую чистоту старого жилья.

Бронирование новой квартиры

Срок бронирования составляет в среднем три месяца и зависит от конкретного застройщика, который, в свою очередь, опирается на уровень спроса и рыночную ситуацию. Некоторые предоставляют бронь всего на месяц, а другие готовы ждать даже по полгода. Но обычно трех месяцев достаточно, чтобы найти покупателя. Если этого не удалось сделать, то по согласию сторон срок может быть продлен.

Бронирование трейд-ин квартир от застройщика, как правило, платное, и его стоимость указывается в договоре. Но если старое жилье не удалось продать в оговоренный срок, и сделка не состоялась, застройщик должен вернуть клиенту средства за бронирование.

Продажа старой квартиры

Теперь можно переходить к продаже имеющегося жилья. Девелопер помогает с предпродажной подготовкой, дает рекомендации клиенту. Опять же с помощью риелторов, он находит потенциальных покупателей, показывает квартиру. Как только покупатель найден, заключают договор купли-продажи и передают средства продавцу.

Возможна ситуация, когда сам девелопер готов выкупить вторичное жилье. В этом случае имеет место уже упоминавшаяся альтернативная сделка. Большинство девелоперов после ее заключения дают клиенту до трех месяцев, чтобы съехать из проданной квартиры. А при необходимости можно попросить и больше, но в этом случае уже придется платить за аренду.

Покупка новой квартиры

Теперь продавец переходит в разряд покупателя: полученные средства идут на покупку нового жилья. Это та самая квартира, которую забронировал для него застройщик. Если полученных от продажи денег не хватает, клиент может занять у кого-то средства или обратиться за ссудой в банк и покрыть разницу.

Итак, трейд-ин квартиры — это сделка, при которой средства от продажи старого жилья идут на приобретение нового. Главные плюсы программы — быстрота, удобство и возможность взять понравившийся объект по хорошей цене. Основные недостатки — более низкая цена при продаже старой квартиры и возможные риски при сделках с недвижимостью. Чтобы избежать их, выбирайте надежных застройщиков и опытных риелторов с хорошей репутацией. АН «МСК КЛЮЧ» сопроводит на всех этапах сделки, поможет разобраться с документами и другими нюансами купли-продажи жилья.