С какой недвижимости платится налог за продажу

19 мая 2022

Согласно законодательству, получение дохода от продажи недвижимости облагается налогом. Уплата НДФЛ в бюджет обязательна для всех налогоплательщиков, вне зависимости от налогового статуса. Однако НК РФ предусматривает некоторые критерии, на основании которых налог с продажи собственности можно уменьшить либо вообще не уплачивать.

Минимальные сроки владения при продаже недвижимого имущества

Минимальный срок — это непрерывный период владения искомым имуществом, по истечении которого собственность допустимо реализовать без обязательной подачи декларации в ФНС. Этот промежуток времени регламентирован на законодательном уровне и может варьироваться в зависимости от способа получения имущества.

Кроме привычной сделки купли-продажи, стать собственником жилья можно путем следующих действий:

  • приватизация;
  • вступление в наследство;
  • получение дарственной;
  • приобретение по договору ренты.

В обозначенных случаях минимальный срок владения имуществом составляет 3 года. Для остальных ситуаций этот период немногим больше — 5 лет. Это означает, что налог с продажи квартиры менее 3 или 5 лет в собственности, нужно оплатить.

Обратите внимание: семьи, в которых есть дети, вправе не дожидаться истечения минимального периода владения при условии соответствия некоторым параметрам.

С какой недвижимости платится налог за продажу

Налог с прибыли от продажи квартиры и другой недвижимости необходимо платить в случае владения жилым или нежилым имуществом меньше установленного законодательством минимального срока.

При реализации недорогого объекта его владелец освобождается от подачи декларации и уплаты налога на законных основаниях. Для жилого помещения понятие «недорогое» приравнивается к стоимости менее 1 млн руб., а для нежилого объекта, например, гаража — менее 250 тыс. руб. Согласно новым правилам, декларировать такие сделки и подавать «нулевые» декларации нет необходимости.

Освобождение семей с детьми от уплаты налога с продажи недвижимости

Одна из мер поддержки семей с детьми, введенная в 2022 году на государственном уровне, — освобождение от уплаты налога с продажи недвижимости. Воспользоваться льготой можно, если реализация прежнего и приобретение нового жилья состоялись в одном календарному году и были обусловлены улучшением жилищных условий. Второй крайний срок приобретения новой жилплощади — 30 апреля следующего года.

Дополнительные критерии, которые также должны быть учтены:

  • наличие 2-х и более детей до 18 лет или до 24 лет, если они студенты очной формы обучения;
  • отсутствие иной недвижимости или 50%-ой доли, размер которой превышает площадь приобретаемого жилья;
  • соблюдено ограничение по кадастровой стоимости реализуемой недвижимости — не более 50 млн руб.;
  • кадастровая стоимость приобретаемого имущества должна быть объективно выше аналогичного параметра проданного жилья.

Если все условия соответствуют, то налог с продажи квартиры в 2022 году гражданин вправе не уплачивать вне зависимости от срока владения ею.

С какой даты рассчитывается срок владения

Минимальный срок владения имуществом, который освобождает владельца от уплаты НДФЛ, рассчитывается в зависимости от способа приобретения этой недвижимости:

  • Приобретение жилья на вторичном рынке сопровождается правилом отсчета минимального срока с даты, когда новый собственник зарегистрировал в ЕГРН свои права на искомое имущество.
  • Если жилье получено в дар, срок владения рассчитывают, ориентируясь на дату заключения соответствующего договора и последующего перехода прав.
  • В случае с приватизированным имуществом также следует опираться на дату регистрации прав нового владельца в соответствующих органах. Обратите внимание: если жилье приватизировано не позднее начала 1998 года, срок владения рассчитывается с момента заключения договора.
  • Переход прав на жилье по решению суда позволяет вести отсчет минимального периода с момента вступления этого решения в законную силу. Дата официальной регистрации права в этом случае не имеет какого-либо значения.

Известны случаи, когда имущество становится собственностью другого владельца частями путем покупки или наследования долей жилья в разные периоды времени. В такой ситуации отсчет минимального срока начинается с момента получения во владение первой доли. Обратите внимание: если доли оформлены как отдельные объекты, то для каждой из них формируется свой минимальный срок, на который следует ориентироваться при реализации. 

Сроки владения при покупке новостройки

Жилье в новостройке можно приобрести на этапе строительства по договору долевого участия (ДДУ). Срок владения этой недвижимостью начинает свое исчисление с момента, как покупатель полностью погасит все финансовые обязательства перед продавцом. До внесения всех средств недвижимость не является собственностью покупателя, а значит, этот период не может быть учтен для дальнейшей безналоговой продажи.

Аналогичные критерии действуют в отношении сделок по договору уступки прав требования. Все нюансы предусмотрены налоговым законодательством и отражены в НК РФ (п.2 ст. 217.1).

Обозначенные нормы применимы только для недвижимости, приобретенной с начала 2016 года. Если имущество куплено ранее этого срока, в отношении него действует трехлетний период владения для дальнейшей безналоговой продажи.

Сроки владения квартирой в наследстве

Если квартира или другая жилплощадь перешла новому собственнику путем наследования на основании соответствующего договора, минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три календарных года. Иначе придется платить налог при продаже наследства. Отсчет этого периода начинается со дня смерти прежнего владельца имущества.

Аналогичным образом это правило распространяется и на земельный участок. Наследование объекта недвижимости летом 2020 года позволяет продать его без последующей уплаты налога с полученного дохода только летом 2023 года и позднее.

Как рассчитывается налог с продажи жилья

В 2022 году налог с продажи жилья рассчитывается по одной из ставок — 13 или 15%. Привычная многим ставка в 13% применяется, если совокупный доход от реализации недвижимости не превышает порог в 5 млн руб.

В противном случае будет задействована ставка 15%, используемая в отношении только той части дохода, которая превышает установленный порог.

Продажа имущества дешевле его кадастровой стоимости не является основанием для снижения налоговой базы. В такой ситуации сумму налога всё равно рассчитают исходя из 70% от общей кадастровой стоимости объекта.

Например, квартира стоит 3 млн, но продавец провел сделку на сумму 1,5 млн. Для расчета налоговой базы будет использована формула: 3 млн * 0,7 = 2,1 млн, где 2,1 млн — сумма, с которой необходимо заплатить НДФЛ, вне зависимости от того, что реальный доход продавца меньше.

Способы уменьшения налога при продаже недвижимости

Согласно действующему законодательству, резидент РФ вправе снизить сумму налога при продаже квартиры или другого недвижимого имущества. Для этого предусмотрено несколько законных оснований, хотя некоторые плательщики НДФЛ в целях сомнительной экономии прибегают даже к рисковым методикам. Важно понимать, что использовать сразу несколько способов в отношении одного объекта не представляется возможным (на основании письма ФНС от 05.08.2009 № 3-5-04/1174).

Занижение цены в договоре купли-продажи

Этот способ не без оснований считается противоправным деянием. Суть метода заключается в умышленном занижении стоимости жилья, которая прописана в договоре. Инициатором могут выступать любая из сторон:

  • продавец — для снижения налогооблагаемой базы;
  • покупатель — в целях упростить получение ипотечного кредита.

Для всех участников сделки умышленное занижение стоимости чревато серьезными последствиями:

  • покупатель может потерять и средства, и жилье, если по каким-либо причинам сделку признают недействительной и обяжут нового собственника вернуть имущество прежнему владельцу;
  • для продавца предоставление в ФНС недостоверной информации может закончиться штрафными санкциями, а также административной или уголовной ответственностью.

Снижение налогооблагаемой базы таким образом — очевидное мошенничество, а потому является весьма рискованным и нецелесообразным мероприятием.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Второй способ снизить налогообложение при продаже квартиры — воспользоваться имущественным вычетом. С помощью этой льготы резидент РФ вправе уменьшить налогооблагаемую базу. Размер вычета варьируется в зависимости от типа реализуемой недвижимости:

  • при продаже жилого помещения или земельного участка владельцу доступен вычет в 1 млн руб.;
  • при продаже гаража, нежилого строения и пр. доступный вычет составляет 250 тыс. руб.

Чтобы использовать льготу, при обращении в ФНС необходимо дополнить пакет документов соответствующей заявкой.

Вычитание расходов на приобретение квартиры

Снизить налоговую базу с продажи собственности можно на сумму затраченных при покупке средств. Этот метод подходит только в случае, если собственник жилья приобрел его самостоятельно, без участия договора дарения или наследования.

Уменьшение налога происходит путем подкрепления декларации для ФНС документами о понесенных ранее затратах на приобретение искомого имущества (акты, ордера, кассовые чеки и пр.).

Например, купленное за 1,5 млн жилье впоследствии было продано за 2,5 млн. В этом случае разница между понесенным убытком и полученным доходом составит 1 млн, и именно с этой суммы необходимо оплатить налог по ставке 13%.

Как проинформировать ФНС

В обычных случаях налоги за работника платит его работодатель. Если физическое лицо самостоятельно занимается перечислением НДФЛ в бюджет страны, ему необходимо сформировать декларацию по установленной форме 3-НДФЛ. Сроки подачи документа в ФНС строго регламентированы, поэтому откладывать обращение в налоговую инспекцию нецелесообразно.

Согласно законодательству, подавать декларацию следует до 30.04 следующего года. То есть если отчетным является 2021 год, информацию по доходам следует отдать до конца апреля 2022 года. Крайний срок может варьироваться, учитывая выходные и праздничные дни. Установленный порядок подачи документов применим вне зависимости от частоты поступления доходов, что зафиксировано в НК РФ (ст. 6.1, ст. 229).

Помимо заполненной декларации, необходимо подготовить основной перечень документов:

  • общегражданский паспорт;
  • ИНН;
  • бумаги, подтверждающие получение заявленной в декларации суммы в результате сделки;
  • бумаги, подтверждающие понесенные расходы на приобретение искомого имущества (если имеются);
  • банковские реквизиты;
  • копию договора купли-продажи.

Обратиться в налоговую инспекцию можно через «Госуслуги» или в «Личном кабинете» на официальном сайте ИФНС.

После подачи документов сотрудникам инспекции понадобится некоторое время для проверки представленных сведений. По ее окончании на имя заявителя будет начислена сумма к уплате, ознакомиться с которой удастся в «Личном кабинете» налогоплательщика. Оплатить НДФЛ можно там же или обратиться в любое отделение банка.

Если продажа недвижимости вызывает затруднения, а налоговое законодательство РФ для вас непонятно, то обратитесь к специалистам. Агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ» поможет вам продать недвижимое имущество и разобраться с налоговой базой. Квалифицированные сотрудники ответят на все вопросы в процессе взаимодействия, разъяснят, нужно ли платить налог с продажи собственности, а также помогут с заполнением декларации для передачи в ФНС. Звоните!