Как продать квартиру в ипотеке

Если квартира находится в ипотеке, то процесс ее продажи будет отличаться от продажи жилья, которое полностью принадлежит вам. Поэтому стоит разобраться, как продать квартиру в ипотеке и какие есть правила и ограничения для сделки.

Насколько сложно продать квартиру в ипотеке

Особенностью сделки является обременение, определенное в Федеральном законе № 102 от 16 июля 1968 года. По действующим правилам договор купли-продажи с ипотекой передают в Росреестр для внесения специальной записи в базе данных ЕГРН. Это действие накладывает запрет на смену собственника до погашения задолженности по выданной ссуде. Распоряжение на удаление записи вправе дать только кредитор.

Поэтому обременение заставляет учитывать интересы банка при оформлении сделки купли-продажи. Необходимо полностью погасить долг либо переписать соответствующие обязательства на покупателя по взаимному согласию всех сторон. Как правило, это усложняет договор о продаже и схему расчетов. В отдельных ситуациях — существенно увеличивает продолжительность сделки.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Досрочное погашение ипотеки позволяет владельцу закрыть свой долг перед банком и упростить себе процесс продажи недвижимости. Для этого продавец может использовать собственные или заемные средства.

Альтернативный вариант — продать ипотечный долг вместе с квартирой с применением предварительного договора. Предоплату, полученную от покупателя, можно использовать для погашения кредита вместе с процентами. Эту часть сделки оформляют задатком, чтобы увеличить ответственность сторон при неисполнении обязательств.

Схема удобна при наличии собственных свободных средств или при согласии покупателя сделать предоплату.

Продажа квартиры с обременением банка

В этом случае обязанности по погашению ссуды переходят покупателю. Банк вправе рассматривать нового получателя кредита по стандартной схеме. Он проверяет следующие параметры:

• гражданство РФ;
• соответствие возрастному диапазону;
• официальный доход, достаточный для погашения задолженностей по ипотеке;
• длительность трудового стажа.

Кредитор может устанавливать дополнительные условия проверки по утвержденным корпоративным правилам. Недвижимость обязательно страхуют на весь срок действия ипотечного договора.

Так как параметры квартиры банку уже известны, то срок рассмотрения заявки сокращается. Но банк вправе выполнить контрольную проверку для определения реального состояния объекта залога.

При выборе этой схемы необходимо предварительно получить согласие банка. Следует исключить срыв сделки из-за выявленной плохой кредитной истории покупателя или по другим причинам.

Если погашение долга запланировано из заемных средств, нужно учесть увеличение продолжительности процесса переоформления. Новый клиент банка может рассчитывать на льготные условия по ипотеке только после установления соответствующего обременения в ЕГРН.

Продажа квартиры с погашением ипотеки после сделки купли-продажи

Продажа квартиры с погашением ипотеки после сделки проходит по следующим этапам:

1. Получение выписки об остатке задолженности по ипотеке на определенную дату, заверенную официально сотрудником кредитора.
2. Составление договора купли-продажи с особыми условиями.
3. Перевод денег покупателем на 2 аккредитива.
4. Погашение долга после регистрации заключенной сделки.
5. Снятие обременения в Росреестре.
6. Оформление на покупателя права собственности.
7. Предъявление продавцом в банке подтверждения завершенной сделки, получение денег с аккредитива.

Описание показывает наглядно, как продать ипотечную квартиру без лишних рисков. Участие банка обеспечивает сохранность денег покупателя. Передача средств происходит только после выполнения получателем обязательств по договору. Продавец получает надежные гарантии расчета в полном объеме по согласованному графику.

Налог с продажи квартиры в собственности менее 5 лет

Выяснив, можно ли продать ипотечную квартиру, следует разобраться в сопутствующих обязанностях по налогам.

Если проданная квартира была в собственности менее 5 лет, то нужно заплатить 13% НДФЛ, согласно статье 217.1 НК. Налог считается не со всей суммы от сделки, а с разницы между стоимостью покупки жилья и продажи. Например, если гражданин купил недвижимость за 4 млн рублей, а затем продал за 6, то налог нужно уплатить с 2 млн рублей.

Для оплаты необходимо заполнить декларацию по стандартной форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Утвержденный налог нужно оплатить не позднее 15 июля. Процедуру можно выполнить и в дистанционном режиме на сайте ФНС.

Плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеке

Целесообразность продажи рассматривают с учетом рынка, финансовых обязательств и других важных факторов. Но зачастую продажа квартиры в ипотеке для продавца невыгодна, так как цена на залоговую недвижимость ниже, чем она была при покупке.

Сделка также может усложняться льготными процентными ставками для приобретения квартир в новостройках, выплатой маткапитала, иными программами государственной поддержки. В таких условиях проблемно найти покупателя на объект недвижимости с обременением. Также стоимость продажи увеличивает учет процентов, выплаченных в течение длительного срока действия кредитного договора.

Еще один недостаток залогового жилья — увеличение срока продажи. Несколько недель уйдет на подготовку договора, проведение оценки, сбор всех необходимых документов. Далее необходимо будет дождаться перерегистрации недвижимости в Росреестре.

Преимущество продажи ипотечной квартиры в том, что продавец не рискует столкнуться с мошенниками, так как все операции с ипотечным жильем совершаются под контролем банка.

Для повышения привлекательности предложения специалисты рекомендуют рассчитаться с кредитором полностью, устранить ограничительную запись в ЕГРН. Если это невозможно, то тщательно подготовьтесь к сделке. Заранее составьте пакет документов, проверьте условия банка, уточните порядок и последовательность выполнения отдельных рабочих операций. В качестве преимущества можно подчеркнуть юридическую чистоту сделки. Отсутствие скрытых проблем гарантирует проверка объекта недвижимости сотрудниками кредитора.

Продолжительность продажи квартиры в ипотеке

Сроки продажи зависят от условий определенной сделки. Для примерного расчета можно использовать данные о продолжительности типовых операций — максимальное количество рабочих дней:

• передача кредитором распоряжения в Росреестр — 30 дней;
• изменение записей в базе данных ЕГРН — 5 дней;
• переоформление обременения на другой банк — 35 дней.

Затраты времени могут быть обусловлены дополнительными условиями:

• вступлением в права наследования;
• выпиской жильцов;
• составлением сложных договоров с помощью профессиональных юристов;
• нотариальным оформлением отдельных документов;
• бракоразводным процессом.

Отдельно надо проверить ограничения, которые в рамках действующего законодательства применяют органы опеки и попечительства. При выделении ребенку доли недвижимости за счет средств материнского капитала следует обеспечить несовершеннолетнего собственника лучшей или аналогичной по параметрам жилой площадью. Неисполнение этого правила заблокирует сделку.

Заключение

Продажа квартир, находящихся в залоге, разрешена действующим законодательством. Сделку выполняют с учетом законных интересов банка и действующего обременения. Для выполнения необходимых расчетов можно использовать ссуду, деньги собственника жилья или покупателя. Подготовьтесь заранее для правильного оформления документов. Для ускорения продажи квартиры и предотвращения неприятных ситуаций и непредвиденных затрат, обратитесь в агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ».

Наши специалисты знают, как правильно подготовить документы для продажи имущества. Мы сопровождаем клиентов от момента поиска покупателей до передачи ему ключей.