Задаток при покупке квартиры: как обезопасить себя в сделке купли-продажи

22 апреля 2022

Задаток — юридический инструмент, который часто используют при сделках с недвижимостью. Его применение регулируется ГК РФ, поэтому крайне важно ознакомиться с Кодексом, чтобы избежать рисков при его передаче. Нередко покупатель думает, что он внес задаток при покупке квартиры и теперь может спокойно ждать заключения договора купли-продажи (ДПК). Однако ему следует знать, что процедура передачи суммы несет в себе риски. Избежать их можно, если досконально знать ГК РФ или довериться специалисту по недвижимости.

Задаток или аванс при покупке квартиры — в чём разница

Сложности у покупателя могут начаться уже на начальном этапе — при определении «статуса» денег, которые передаются продавцу. При покупке квартиры передается или задаток, или аванс. Это не одно и то же — у них совершенно разный правовой характер.

  1. Аванс — это сумма, которая передается, чтобы подтвердить намерения продавца. В будущем при заключении сделки купли-продажи она зачтется в стоимость объекта недвижимости. Аванс не накладывает никаких обязательств ни на одну из сторон. Покупатель не гарантирует, что купит квартиру, а продавец не гарантирует, что недвижимость будет продана на тех условиях, о которых говорилось изначально — могут измениться стоимость, оговоренная дата и другие условия. Договор при передаче аванса составлять необязательно — достаточно оформить расписку, реже составляется авансовый договор.
  2. Задаток — это деньги, которые передаются продавцу в доказательство того, что сделка точно состоится. Он накладывает на стороны определенные обязательства: если деньги были переданы, значит, договор купли-продажи должен быть заключен. Причем он должен быть заключен на тех условиях, которые были оговорены на момент передачи. Для закрепления условий составляется договор задатка при покупке квартиры.

То есть получается, что аванс — это предоплата, а задаток — обязательство. Это точно отражает их суть и большую разницу между ними.

Передача суммы позволяет решить несколько задач:

  1. Стимулирует стороны сделки к выполнению оговоренных обязательств.
  2. Защищает интересы продавца и покупателя. Так, при отказе покупателя от сделки продавец вправе удержать задаток, а при отказе продавца от сделки переданные деньги возвращаются покупателю в двойном размере.
  3. Доказывает серьезность намерений сторон, что может стать важным аргументом для заинтересованного третьего лица, например, агента по недвижимости.

Если задаток выполняет несколько функций — доказательную, обеспечительную, платежную — то аванс выступает только платежным инструментом.

Размер задатка

В российском законодательстве нет четкого регулирования этого вопроса. Однако практика, устоявшаяся в сфере сделок с недвижимостью, показывает, что сумма составляет около 5–10% от стоимости квартиры или другого объекта. Может быть оговорена фиксированная сумма, например, 50–100 тыс. рублей. При определении размера задатка учитывается и психологический момент: нужно брать во внимание ту сумму, которую сторонам будет жалко потерять и которая добавит ответственности при принятии решений.

Риски при задатке

Процесс передачи и возврата задатка четко регулируется гражданским законодательством. При юридически грамотном оформлении соглашения или договора о задатке стороны могут быть уверены, что не потеряют деньги и сделка будет проведена на оговоренных условиях. Риски многократно возрастают, если письменное оформление передачи денег происходит без участия юриста или специалиста по недвижимости. В этой ситуации есть вероятность, что в договоре будут учтены не все нюансы, что в будущем усложнит защиту интересов даже через суд.

К другим рискам можно отнести:

  1. Передачу денег не тому лицу. Крайне важно проверять статус продавца, может оказаться, что он вовсе не собственник и пропадет после получения задатка.
  2. Заключение договора не с уполномоченным лицом — не с собственником, а с представителем.
  3. Перечисление средств по устной просьбе.

Во всех этих ситуациях есть риск не только не выйти на сделку, но и потерять деньги.

Как и когда передается задаток

Задаток передается тогда, когда покупатель нашел объект недвижимости, который ему подходит. Перед передачей денег необходимо согласовать сумму, стоимость квартиры, сроки регистрации договора купли-продажи и другие важные условия.

Перед передачей денег также необходимо:

  1. Проверить юридическую чистоту квартиру и наличие всех необходимых документов.
  2. Составить соглашение о задатке. Важно! Юристы и риелторы рекомендуют не ограничиваться соглашением, а подготовить дополнительные документы: предварительный договор купли-продажи и расписку о задатке.
  3. Составить предварительный договор купли-продажи и расписку. В первом документе фиксируются все договоренности, которые достигнуты между сторонами. А во втором — продавец подтверждает, что средства им получены полностью.
  4. Передать деньги и получить свои экземпляры документов: соглашения, договор, расписки. Все они должны быть подписаны продавцом и покупателем — подписание иными лицами не допускается.

Хорошо, если законность и правильная последовательность всех этапов контролируются специалистом по недвижимости. При его участии риски и продавца, и покупателя сводятся к минимуму. Специалисты «МСК КЛЮЧ» имеют большой опыт в сделках с недвижимостью и готовы помочь вам на любом этапе процедуры.

Что нужно проверить перед оформлением задатка

Перед тем как передать задаток за квартиру, необходимо проверить объект. Это позволит выявить мошеннические схемы при операциях с недвижимостью и доказать юридическую чистоту выбранного объекта.

Рекомендуем проверить все пункты, приведенные ниже:

  1. Статус продавца: есть ли у него право собственности и право на отчуждение недвижимости, не мошенник ли он.
  2. Документы на квартиру: выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности, техпаспорт и т. д.
  3. Наличие обременения ипотекой, залогом, арестом, сервитутом и т. д.
  4. Уплата всех коммунальных платежей.
  5. Наличие лиц, прописанных в квартире. Если прописанные лица не будут выписаны, то в будущем это может привести к проблемам: они будут оставаться прописанными даже после смены собственника. Если речь идет о прописанных несовершеннолетних, то новый собственник не сможет выписать их даже в принудительном порядке.

Тщательная проверка документов на жилье и анализ ее юридической чистоты — это стандартные процедуры перед выходом на любую сделку с недвижимостью. В нашей компании она проводится в обязательном порядке, что позволяет исключить все возможные риски покупателя.

Договор купли-продажи с задатком

Договор купли-продажи с задатком составляется в письменном виде. У каждого участника сделки должен быть свой подписанный экземпляр.

В тексте договора должны быть прописаны следующие пункты:

  1. Город и дата заключения.
  2. Сведения об участниках сделки: Ф. И. О., паспортные данные.
  3. Сведения о квартире: кадастровый номер, рыночная стоимость, адрес, общая и жилая площадь.
  4. Сумма. Она обязательно прописывается цифрами и прописью.
  5. Порядок передачи средств — фиксируется способ оплаты, расчетный счет продавца.
  6. Дата, до которой должна быть совершена купля-продажа.
  7. Права и обязанности участников сделки. Так, указывается, что в течение оговоренного времени покупатель обязан передать оставшуюся часть суммы, а продавец — подготовить все документы на квартиру, выписать прописанных лиц, передать своевременно документы и т. д.
  8. Сведения о форс-мажорных обстоятельствах.
  9. Подписи сторон.

Важно! Раздел с форс-мажорными обстоятельствами не нужно игнорировать по следующей причине: по закону, при отказе покупателя от сделки без уважительной причины переданные деньги не возвращаются, а при отказе продавца сумма должна быть возвращена в двойном размере. Иногда нет возможности выйти на сделку из-за обстоятельств, которые не зависят от воли и желания ее участников — форс-мажора. Несомненно, закон в этой ситуации стоит на защите сторон — деньги возвращаются покупателю в изначально переданном размере.

Составление договора купли-продажи с задатком — одна из сложных процедур, поэтому стоит доверить ее специалисту. Если будет допущена хоть одна ошибка, упущено хоть одно обязательство, то в будущем сторонам будет крайне сложно защитить свои интересы в суде. Законом не предусмотрен типовой договор купли-продажи с задатком — в этом одна из сложностей. Покупателю и продавцу необходимо самостоятельно до мелочей продумать содержание документа. Несомненно, если они будут составлять его при участии специалиста по недвижимости, то смогут исключить все риски.

Как составить расписку о задатке

Расписка дополняет соглашение и предварительный ДПК. Она составляется в письменной форме и подтверждает, что оговоренная сумма была действительно передана покупателем и получена продавцом.

Расписка составляется в произвольной форме и должна содержать следующие пункты:

  • Ф. И. О. участников;
  • их паспортные данные;
  • адреса прописки сторон;
  • размер переданной суммы цифрами и прописью;
  • дату подписания документа;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Также должна быть указана отсылка на документ, на основании которого состоялась передача денег — соглашение или предварительный ДПК. Эта отсылка позволит уточнить, что деньги передаются именно в качестве задатка, а не другой формы предоплаты.

Важно! Некоторые юристы считают, что желательно собственноручное написание расписки. В будущем при возникновении спорных ситуаций можно будет провести почерковедческую экспертизу.

Возможен ли возврат задатка

Если сделка не состоится, то возможны три сценария:

  1. Деньги будут возвращены покупателю. Основание: сделка не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам.
  2. Деньги остаются у продавца. Основание: от сделки с квартирой отказался покупатель, хотя у него не было уважительных причин для этого.
  3. Деньги возвращаются покупателю в удвоенном размере. Основание: продавец без уважительных причин отказался выйти на сделку.

Важно! Если основной договор не заключен в срок, прописанный в предварительном ДПК квартиры, то считается, что обязательства сторон друг перед другом прекращены. Поскольку задаток обладает обеспечительной функцией, но в этой ситуации он не может обеспечить обязательства, которых уже не существует, он должен быть возвращен. Это касается только той ситуации, когда стороны не заключили основной договор не по своей вине.

Если даже деньги будут возвращены или оставлены, у сторон остается право взыскания убытков с отказавшейся стороны. Эта процедура проходит по стандартной, установленной гражданским законодательством схеме и может проводиться в судебном или досудебном порядке.

При возврате денег также появляется необходимость в составлении расписки. В этой ситуации она будет подтверждать «обратный» процесс — получение покупателем своих денег.

Если есть все основания для возврата задатка, но продавец их незаконно удерживает, то он обязан дополнительно оплатить другой стороне проценты. Размер процентов рассчитывается на основе ключевой ставки Центробанка на текущую дату.