Как получать доход от недвижимости

В условиях экономического кризиса, когда обесцениваются деньги, есть смысл приобрести на них активы — это поможет спасти сбережения. Один из них — недвижимое имущество. Оно не только сохраняет деньги — доход от недвижимости способен их приумножить. Но как его получить? Есть несколько способов.

Выгодно ли вкладываться в недвижимость

Выгода вложения в недвижимость зависит от ситуации на рынке, определяющей цену на недвижимое имущество. Если спрос на него большой, то и цена высокая. Но в условиях экономического кризиса желающих приобрести квартиру, дом или земельный участок становится меньше. Рынок реагирует на подобные обстоятельства снижением цены. С другой стороны, при «просадке» экономики сокращается предложение со стороны строительных компаний. Это способно повысить цену, но не критично.

Резюмируя, можно сказать: да, в условиях кризиса вложения в недвижимость целесообразны. Они как минимум позволят сохранить денежные активы. При этом сам кризис будет продолжаться не вечно — рано или поздно он закончится. В условиях роста экономики спрос на дома, квартиры и земельные участки будет повышаться, в связи с этим будет расти их цена.

Наконец, недвижимое имущество может приносить прибыль от аренды в любых экономических условиях. Поэтому даже если нет цели его продавать, оно не будет лежать «мертвым грузом».

Вложиться в апартаменты или квартиру?

Апартаменты — помещение, где можно жить, но нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. По факту это коммерческий объект, предназначенный для сдачи в аренду, например, в качестве гостиничного номера.

Разница с квартирой — чисто юридическая: недвижимость иначе зарегистрирована в Росреестре. Фактически, с обывательской точки зрения, отличия могут отсутствовать.

Особенности апартаментов

В чем тогда разница для владельца? Главное — объем налоговых платежей. Налоги на апартаменты выше. Самая низкая ставка по квартирам — 0,5% от кадастровой стоимости. За апарты придется платить минимум в 5 раз больше.

Второй момент — ЖКУ для апартаментов взимаются как за коммерческую недвижимость. На практике это значит, что платежи окажутся выше «квартирных». Исключение — помещение расположено в доме общего типа. Здесь расчет производится на общих основаниях.

Минус компенсируется отсутствием необходимости перечислять взносы на капитальный ремонт. Если его планируется проводить, необходимая сумма вносится единоразово, а рассчитывается пропорционально с отчислениями остальных собственников. Но капремонт в зданиях, где располагаются апартаменты, проводят нечасто. Ведь обычно подобные помещения находятся в новостройках — по состоянию на 2021 год в новых домах было 40% всех апартов.

Плюс апартаментов — цена. Они дешевле квартир на 10–15%. Если нет лишних свободных средств для покупки недвижимости, это сыграет на руку. Дальнейшие расходы на оплату ЖКУ и налогов можно компенсировать сдачей помещения в аренду — апартаменты для этого и предназначены. При желании в них можно жить некоторое время самому — временная регистрация действует до 5 лет.

Еще одно достоинство — инфраструктура апарт-комплекса. На одном этаже с апартаментами могут находиться косметология, шоурум, массажный салон. Это удобно для жильцов и делает объект привлекательнее для арендаторов.

Резюме: апартаменты дешевле, но дороже в содержании, подходят если планируется их коммерческое использование. Если владелец недвижимости хочет постоянно жить в них сам, лучше приобрести квартиру.

Доход от коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость способны сохранить и приумножить деньги. Спрос на нее в условиях рыночной экономики есть всегда, даже в период спадов.

Чтобы вложения окупились максимально быстро, важно правильно подобрать объект инвестирования. Ключевой момент — местоположение. Если речь идет о торговых площадях, имеет значение локация — лучше ближе к центру города, и объем пешеходного трафика — от него напрямую зависят продажи.

Инвестировать в коммерческую недвижимость можно тремя способами:

• Купить готовый объект. Это традиционный вариант, позволяющий полностью получать весь доход от активов. Есть и минусы: высокий порог вхождения и ответственность за помещение — собственнику придется самому делать ремонт, собирать арендную плату, решать другие вопросы.
• Построить объект. Этот вариант имеет те же преимущества и недостатки, что предыдущий. Но есть и отличия. Первое — более высокая потенциальная доходность. Второе — возможные трудности при оформлении разрешительной документации на строительство, ввод объекта в эксплуатацию и прочие бюрократические вопросы.
• Купить долю в объекте недвижимости. Этот способ требует минимальных вложений, но и прибыль меньше, чем в случае с двумя предыдущими.

При ограниченных финансах наиболее привлекательно выглядит покупка доли. Она позволяет стать сособственником недвижимости с минимальными расходами, сохранить деньги и начать получать определенный пассивный доход. Приобретение доли не влечет обязательства владеть ей постоянно — владелец сможет продать ее в любой момент. Это еще один довод в пользу такого варианта — целый объект зачастую продать сложнее.

Доход от земельных участков

Один из способов инвестировать в недвижимое имущество — покупка земельного участка. Земля дорожает в цене, так что это как минимум позволит приумножить деньги. В условиях экономического кризиса цена на нее падает, но это даже хорошо. Здесь ситуация аналогична с квартирами — можно выгодно приобрести участок, а затем продать после роста его стоимости. Только нужно понимать: возможно, ждать придется долго.

Перспективнее начать получать доход с земельного участка. Есть несколько способов сделать это.

Сдача в аренду

Покупается земля, затем сдается в аренду для ведения предпринимательской деятельности или фермерского хозяйства.

Такие инвестиции в недвижимость имеют ряд подводных камней:

• Важна локация участка. От нее зависит удобство использования земли. Не все объекты подходят для предпринимательства. Некоторые просто не получится сдать в аренду.
• Среди фермеров аренда не востребована. Для них рентабельнее земля в собственности. Кроме того, для них важна категория участка — это должны быть земли сельхозназначения. 
• Ряд отраслей хозяйственной деятельности может сделать участок непригодным для дальнейшего использования. Пример: на земле появляется точка по ремонту грузовых автомобилей, почва пропитывается ГСМ, выращивать на ней растения уже не получится.

Конечно, можно предложить аренду частным лицам, например, для строительства дома или дачи. Но это тоже сомнительно — россияне стараются приобретать землю в собственность, это надежнее и стабильнее. Тем более при условии, что на участке будет возведена постройка. Как с ней быть, если сотрудничество с арендодателем прекратится?

Перевод участка в другую категорию

На рынке всегда сохраняется высокий уровень предложения лесных и сельскохозяйственных земель. В условиях кризиса он будет только повышаться. Это открывает новые возможности для инвестирования — можно приобрести участок, изменить его категорию и продать под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС.

Нужно понимать: мероприятие не будет простым. Перевод земли в другую категорию — сложная бюрократическая процедура, сопряженная с расходами. Важно, чтобы участок находился в границах населенного пункта. В противном случае перевод невозможен. Сама процедура сопряжена с бюрократической волокитой, требует сбора обширного пакета документов, долгого ожидания результата рассмотрения заявки. При этом положительный результат никто не гарантирует. В переводе земель в другую категорию могут просто отказать.

Впрочем, за старания инвестор будет щедро вознагражден. Цены на лесные и сельскохозяйственные участки в нечерноземной части Центральной России невелики — 50–60 тыс. руб. за гектар. Стоимость земли под ИЖС там же начинается от 800 тыс. руб. за 10–15 соток. Такая разница в цене компенсирует все расходы.

Разделение участка

Этот вариант чем-то напоминает предыдущий, но есть отличия. Во-первых, он проще, во-вторых, требует больших затрат на старте. Принцип следующий:

• покупается один большой участок под ИЖС;
• он делится на несколько других самостоятельных объектов;
• каждый из них продается отдельно с наценкой.

Общая стоимость вновь образованных участков будет выше цены первоначального, в результате продавец получит прибыль. Но важно понимать: для покупки ИЖС потребуется больше денег, чем для приобретения лесных или сельхозземель.

Доход от загородной недвижимости

Сегодня в регионах неподалеку от крупных городов востребована загородная недвижимость. Причина проста: горожане хотят отдохнуть на лоне природы. Кто-то покупает для этого земельный участок и дом, другие берут их в аренду на время отпуска. Это тоже позволяет заработать на недвижимости.

Сдача в аренду

Плюс этого варианта — доход от сдачи в аренду недвижимости будет всегда. Но в случае с загородным домом есть один важный нюанс. Такой доход будет непостоянным. Дома арендуют охотно, но только в определенное время года:

• летом;
• в новогодние праздники;
• поздней весной и ранней осенью.

В остальное время вероятность найти арендаторов ниже. В связи с этим прибыль получается нерегулярной. Да, он позволяет окупить затраты на содержание недвижимого имущества. Но жить на доход не выйдет.

Поэтому покупать имущество в собственность и сдавать в аренду имеет смысл, если владелец планирует использовать его и для личного проживания.

Важный момент: люди снимают дачу, до которой можно быстро добираться. Ведь отдыхают там в течение непродолжительного времени. Так что, если планируется сдавать в аренду загородный домик на удалении от крупных городских центров, стоит задуматься: а насколько это вообще целесообразно.

Перепродажа

Перепродажа — более сложный и затратный вариант, но и прибыльнее. Реализуется следующим образом:

• в сельской местности приобретается дом с земельным участком;
• объект минимально приводится в порядок: проводится косметический ремонт, облагораживается территория;
• недвижимость выставляется на продажу по цене, куда заложены расходы и маржа.

Если речь идет о продаже объекта, он будет востребован во всех регионах, окружающих крупные городские агломерации, например, московскую. Москвичи охотно покупают загородные дома даже на удалении от столицы.

Другие достоинства этого варианта инвестирования — единовременное получение прибыли и полное возмещение понесенных затрат. Недостаток — исключен постоянный доход от аренды недвижимости.

Есть и другие недостатки. Не факт, что загородный дом быстро купят. Получится, что инвестор вложил средства, силы, но не может их компенсировать длительное время. Затянувшаяся продажа способна вынудить снизить цену — это убытки. При неправильной оценке ситуации на рынке можно перепродать дом в ущерб себе. Поэтому перед покупкой нужно тщательно взвесить за и против, проанализировать все возможные варианты.

Как получать доход от строящегося жилья

При покупке квартиры в новостройке действует правило: после сдачи объекта цена недвижимости обязательно вырастет. Ее увеличение зависит от категории. Для элитного жилья рост достигает 25–30%, для более дешевого — меньше. Но даже в случае с дешевой квартирой он составит не менее 10–15%.

При покупке недвижимости в строящемся многоквартирном доме следует учесть следующее:

• Время. Чем раньше приобретается квартира, тем больше она вырастет в цене. На начальных этапах строительства цены на жилье довольно низкие, поэтому оно сильно дорожает после сдачи объекта.
• Локация. Стоимость квартиры зависит от расположения дома. Чем оно лучше, тем выше спрос и больше итоговая цена на жилье. Нужно понимать: недвижимость в строящемся доме с хорошим расположением будет дороже, поэтому потребует более серьезных стартовых вложений. Но и профит от ее перепродажи будет гораздо больше.
• Надежность строительной компании. Очень важный момент. Ведь если организация обанкротится, она просто не сдаст объект. Из-за нововведений в законодательстве сейчас при покупке квартир в строящихся домах используются специальные эскроу-счета — это делает сделку безопаснее, вложенные деньги обязательно вернут. Но дольщик всё равно потеряет время.

Возможен другой вариант — покупка жилья в новостройке для личного пользования или последующей сдачи в аренду. Здесь локация уже не так важна, ведь цель — в первую очередь сохранить деньги и стать владельцем квартиры. Расположение дома подбирается исходя из личных предпочтений.

Расходы и риски инвестора

Инвестиции в недвижимость сопряжены с расходами. Инвестору придется потратить деньги на поиск подходящего объекта, оформление сделки и регистрацию права собственности. На первый взгляд, всё просто, в реальности нет. Всё это требует специальных знаний, отсутствующих у большинства людей. Найти объект можно и самому, а вот правильно оформить бумаги — нет. Поэтому придется обращаться к специалистам.

В качестве основных рисков можно назвать следующие:

• Невозможность получить желаемые доходы с объектов недвижимости. Ситуация возникает при неправильном подборе объекта. Если рассматривать в качестве примера помещение под магазин, то плохая локация не обеспечит нужное количество покупателей. В итоге вряд ли кто-то захочет арендовать подобный объект. Получать от него стабильную прибыль не получится.
• Некорректная оценка рынка. Инвестиции в недвижимое имущество носят долгосрочный характер. Даже получение прибыли при перепродаже — вопрос минимум нескольких месяцев. При вложении денег важно оценить ситуацию на рынке недвижимости. На момент продажи или сдачи в аренду должен быть необходимый уровень спроса и цен.
• Мошенники. Мошеннические действия на рынке недвижимости — нередкое явление. В силу особенностей правового регулирования сделок с недвижимым имуществом и их регистрации, их общей сложности велик риск стать жертвой обмана. Да, в отношении мошенников наверняка возбудят уголовное дело. Но вернут ли они деньги? Нет никаких гарантий.

Избежать связанных с инвестированием рисков можно, воспользовавшись помощью агентства недвижимости. Его содействие исключает их, поскольку подбор объекта будет для каждого клиента индивидуальным, с учетом всех обстоятельств. Да, услуги агентства придется оплатить, это повлечет дополнительные затраты. Но подобные расходы перевешивают возможные риски, поэтому их не нужно бояться. В попытке сделать всё самостоятельно можно потерять еще больше.

Вывод

Вложения в недвижимость — способ сохранить деньги в условиях кризиса или даже приумножить их, ведь недвижимое имущество способно приносить доход. Есть несколько способов инвестировать: приобрести квартиру, купить коммерческое помещение для последующей сдачи в аренду, перепродать земельный участок. Подходящий вариант выбирают в зависимости от цели инвестиций, ситуации на рынке, общей экономической обстановки.