Улучшить жилищные условия можно путем использования программы ипотечного кредитования. Суть заключается в предоставлении банком денежного займа под залог недвижимого имущества. Важный нюанс: в качестве залога обычно используется приобретаемое, но можно указать и имеющееся жилье.
Необходимые документы
Для получения жилищного кредита заемщик должен предоставить в выбранный банк требуемый пакет документов. В стандартный перечень входят:
- действующий паспорт заемщика;
- второй документ, подтверждающий личность;
- документы, подтверждающие трудовую деятельность;
- документы, подтверждающие платежеспособность.
Если у заемщика есть супруг или супруга, дети, либо в сделке участвует поручитель/созаемщик, стандартный пакет бумаг может быть расширен по запросу банка. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей ипотека предоставляется с учетом ряда дополнительных документов.
Этапы оформления ипотеки
Ипотечное кредитование позволяет приобрести жилье у застройщика либо на вторичном рынке. Процесс оформления ипотеки состоит из нескольких этапов, каждый из которых требует ответственного подхода.
Подача заявки
Перед обращением в банк стоит провести детальный анализ имеющихся предложений. Рынок ипотечного кредитования широк и многогранен, а значит, практически в каждом банке можно подобрать интересные условия.
В зависимости от программы меняются и параметры предоставляемого займа:
- минимальный размер первоначального взноса;
- процентная ставка;
- диапазон сумм ипотечного кредита;
- срок кредитования.
Чаще всего подача заявки сводится к заполнению соответствующей формы на сайте банка. Там же обычно есть и ипотечный калькулятор, с помощью которого можно рассчитать примерный платеж и размер переплаты по кредиту.
Оптимальный вариант — подать несколько заявок в разные банки. Рассмотрение может занять некоторое время, но в итоге из полученных одобрений удастся выбрать наиболее подходящее под желаемые условия.
Выбор недвижимости, соответствующей требованиям
Получив от банка предварительное одобрение, можно приступать к поиску жилья. Обратите внимание: кредитор вправе лишь частично удовлетворить запрос заемщика. Одобренная сумма может быть меньше запрошенной, поэтому начинать подбор недвижимости до рассмотрения заявки нецелесообразно. Если выбранная ипотека предусматривает государственное субсидирование или иные льготы, следует подбирать жилье под требования конкретной программы. Например, определенный регион или покупка только у юридического лица.
Обычно у заемщика есть 1–3 месяца на поиск подходящего под одобренные параметры жилья. Если предоставленного срока не хватает, кредитор может продлить период действия одобренных условий ипотеки по запросу клиента.
Оценка недвижимости
Заключение ипотечного договора невозможно без проведения оценки выбранного объекта недвижимости. Обычно для выполнения этой услуги банк предлагает список аккредитованных компаний либо доверяет выбор эксперта заемщику.
Оценка квартиры для ипотеки — важная и необходимая процедура, на результат которой оказывает влияние множество факторов:
- состояние объекта недвижимости;
- этажность здания;
- месторасположение дома, инфраструктура района, транспортная развязка;
- площадь квартиры, количество комнат;
- наличие либо отсутствие косметического ремонта;
- наличие лифта;
- и пр.
На основании полученного заключения банк вправе внести коррективы в предложенные заемщику условия кредитования.
Одобрение квартиры банком
Еще один немаловажный этап — оценка ликвидности квартиры. Для этого банк опирается на установленные законом нормы жилого помещения. Квартира для проживания должна отвечать следующим стандартам:
- наличие отопления, освещения, водоснабжения;
- безаварийность выбранного дома.
Если нормы не соблюдены, жилье считается неликвидным. Оформить ипотеку на такую квартиру вряд ли получится, так как в случае необходимости банку будет весьма сложно ее перепродать. Это касается ситуаций, когда заемщик перестает платить по кредиту и банк продает залоговое имущество для возврата вложенных средств.
На этом этапе также проверяется юридическое состояние недвижимости. Веским основанием для отказа в одобрении могут стать:
- задолженность по коммунальным платежам;
- прописанные в квартире малолетние дети;
- незакрытые судебные производства с участием этого объекта недвижимости;
- иные аналогичные факторы.
Если квартира признана ликвидной и с юридической стороны вопросов не вызывает, можно переходить к следующему этапу оформления ипотеки.
Предварительный договор и передача задатка
Непосредственная сделка по покупке квартиры может откладываться по ряду обстоятельств. Например, у продавца не до конца подготовлены нужные бумаги или покупатель не успевает собрать требуемую сумму. В этом случае стороны вправе прибегнуть к заключению предварительного договора.
Чтобы ожидание основной сделки не было напрасным, его подкрепляют финансовым обеспечением. Денежный задаток подтверждает серьезность намерений, а в случае несоблюдения договоренностей стороны несут финансовые потери.
- За отказ продавца продать недвижимость покупатель вправе требовать компенсацию задатка в двойном объеме.
- За отказ покупателя приобретать ранее выбранную недвижимость продавец вправе не возвращать внесенный задаток.
В предварительном договоре обязательно нужно зафиксировать характер финансового обеспечения. Если не указать, что это был именно задаток, с юридической точки зрения переданные средства можно трактовать по-разному.
Кредитный договор
Заключение кредитного договора — ключевой этап всего процесса ипотечного кредитования. В этот момент происходит закрепление обязательств между банком и заемщиком. Перед тем как поставить подпись, заемщик должен тщательно изучить договор и проверить его на предмет ошибок, неточностей или непонятных формулировок.
Вот на что следует обратить внимание в первую очередь:
- сведения об основном и дополнительном заемщиках, поручителях;
- приобретаемое жилье — тип, местонахождение объекта недвижимости;
- ставка по кредиту, срок кредитования;
- стоимость приобретаемой недвижимости;
- график внесения ежемесячных платежей.
Если для взятия квартиры в ипотеку пришлось прибегнуть к средствам материнского капитала или государственному субсидированию, это обязательно должно быть указано.
Порой кредитные организации фиксируют в договоре дополнительные комиссии, которые не были оговорены при предварительном одобрении. Детальное изучение всех пунктов позволит избежать незапланированных расходов.
Оформление сделки
Кроме кредитного договора, заемщик подписывает договор купли-продажи квартиры. В документе обязательно должна быть прописана следующая информация:
- сведения об участниках сделки (покупатель, продавец);
- предмет договора;
- обязательства сторон;
- сведения о стоимости объекта недвижимости и порядок расчетов;
- кадастровый план квартиры.
Если жилье приобретается у застройщика до момента ввода дома в эксплуатацию, между участниками будет заключен договор участия в долевом строительстве. В этом случае к бумагам прилагается договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств. Дополнительно обязательно должен быть прописан срок сдачи дома в эксплуатацию и виды выполняемых застройщиком работ.
Получение денег от банка
Денежные средства от банка зачастую передаются продавцу жилой недвижимости в обход заемщика. Обычно это происходит одним из следующих способов:
- использование депозитарной ячейки;
- перечисление средств на расчетный счет продавца;
- с помощью аккредитива.
Такой подход является гарантией совершения сделки и обеспечивает безопасность денежных средств.
Регистрация права собственности и обременение
Любая сделка с недвижимостью, при которой меняется ее владелец, должна быть зарегистрирована. Регистрация права собственности — это процедура, во время которой законом признаются права отдельного гражданина или юридического лица на конкретный объект.
Чтобы оформить себя как собственника квартиры, купленной через ипотеку, необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения имущества. Процедура проводится при наличии полного пакета документов:
- кадастровый и технический паспорта объекта;
- договор купли-продажи;
- заявления от покупателя/продавца;
- доверенность, если документами занимается представитель заявителя;
- соответствующее заявление, если в квартире была проведена перепланировка;
- документ об оплате госпошлины.
Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, необходимо подтвердить полномочия представителя и добавить в основной пакет учредительные документы.
После регистрации в качестве подтверждения имущественных прав заявитель вправе запросить выписку из ЕГРН.
Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только в случае, если дом сдан и введен в эксплуатацию. Когда продавцом выступает застройщик жилья, обычно он и формирует итоговый пакет документов для Росреестра, но это может сделать и покупатель.
Покупка недвижимости с использованием банковского займа не делает кредитную организацию собственником жилья. Владельцем является покупатель, а права банка подтверждает наложенное на недвижимость обременение. Для регистрации права собственности на ипотечную квартиру понадобится заявление о регистрации ипотеки и закладная со всеми сопутствующими бумагами. После полного погашения ипотеки банк снимет обременение с квартиры, и собственник жилья сможет распоряжаться им по своему усмотрению.
Подтверждение сделки
Подтверждением сделки по покупке квартиры в ипотеку является подписанный договор купли-продажи и заключение кредитного договора с банком. Оформив право собственности на квартиру, заемщику необходимо предоставить копию выписки в кредитную организацию. После получения бумаг банк переведет продавцу денежные средства, подтверждая тем самым успешность совершения сделки.
Оформление страховки
Ипотечный кредит на жилье предполагает оформление страхового полиса. Для сделок с недвижимостью предусмотрено два вида страхования:
- квартиры;
- жизни и здоровья заемщика.
Страховка объекта залога обязательна на законодательном уровне, и отказаться от нее не представляется возможным. Полис оформляется заемщиком ежегодно, пока действует ипотечный кредит и, соответственно, обременение на квартиру.
С целью экономии заемщик может отказаться от страховки второго типа, хотя в некоторых банках она также обязательна. Если кредитная организация допускает отказ от страхования жизни, важно удостовериться, что это не скажется на ставке по кредиту. Иногда отсутствие полиса повышает процентную ставку на несколько пунктов, тем самым лишая заемщика планируемой экономии.
Ответственный подход к каждому этапу покупки квартиры, а также детальное изучение всех нюансов позволит подобрать подходящие условия.