Выдают ли ипотеку на апартаменты

24 июня 2022

Ипотечное кредитование позволяет заемщику обзавестись своим жильем, выплачивая его стоимость равными платежами в комфортном для себя размере. В некоторых случаях покупатель выбирает оформить ипотеку на апартаменты, а не на привычную квартиру или индивидуальный дом. Ожидаемая при этом экономия может обернуться дополнительными трудностями, поэтому к вопросу стоить подходить детально.

Что такое апартаменты

Апартаменты — это тип недвижимости, набирающий популярность в качестве инвестиционного актива. Его ключевое отличие от квартиры кроется в правовом статусе, ведь законодательно апартаменты не признаны жилым помещением. Тем не менее в них можно проживать на постоянной основе.

Обычно их возводят на местах, не пригодных для жилищного строительства. При этом документально апартаменты могут быть оформлены как офисное здание или гостиничный комплекс, хотя внешне постройка часто похожа на обычный многоквартирный дом (МКД).

Плюсы и минусы апартаментов

Выбор апартаментов обусловлен следующими плюсами:

  • разница в стоимости. Схожая по площади квартира в аналогичном районе обойдется покупателю дороже;
  • отсутствие взносов на капитальный ремонт;
  • разнообразные планировки;
  • высокие потолки, которые позволяют оборудовать в апартаментах дополнительные пол-этажа.

Эта недвижимость пользуется всё большим спросом, поэтому количество предложений на рынке только увеличивается.

Некоторые особенности апартаментов вполне можно приравнять к существенным минусам:

  • размер коммунальных платежей. Плата за привычные удобства обычно выше на 15–20% по сравнению с квартирой аналогичного метража. Ощутимый разброс цен обусловлен статусом апартаментов, которые приравнены к коммерческой недвижимости;
  • невозможность оформить прописку ввиду отсутствия статуса жилого помещения;
  • повышенный имущественный налог. Его размер напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта и составляет 0,5–2% от этого значения (при 0,1% для квартиры);
  • невозможность оформить налоговый вычет при покупке апартаментов, что также объясняется правовой характеристикой недвижимости.

Для покупки апартаментов не удастся использовать целевые средства каких-либо государственных субсидий (материнский капитал, военный сертификат и пр.).

Обратите внимание: на нежилое помещение не распространяется действие норм СНиП. Это означает, что усмирить шумных соседей, опираясь на повсеместно принятые правила, не представляется возможным.

Семьям с детьми или пожилым гражданам особенно важно наличие развитой социальной инфраструктуры (поликлиники, детские сады и пр.). Приобретая апартаменты, покупатель рискует остаться в неблагоустроенном районе, поскольку развитие последнего не входит в обязанности застройщика.

Выдают ли ипотеку на апартаменты?

Растущая популярность этой недвижимости положила начало появлению соответствующих ипотечных программ. Сегодня апартаменты можно купить в ипотеку практически на схожих условиях с кредитами на квартиры. Финансовые организации всё чаще одобряют заявления клиентов, однако перед принятием решения тщательно проверяют и оценивают выбранный объект. Обязательно учитывают следующие факторы:

  • надежность застройщика. Банки охотней взаимодействуют с крупными компаниями, которые создавали свое имя и статус не один год;
  • наличие документов, подтверждающих законность строительства. Если здание возведено без требуемых разрешений и с нарушениями градостроительных норм, велика вероятность его дальнейшей ликвидации;
  • показатель ликвидности. Банк изымает недвижимость неплатежеспособных заемщиков (при определенных условиях) и повторно реализует для покрытия собственных расходов;
  • местоположение, наличие социальной инфраструктуры. Развитость района благоприятно скажется на показателе ликвидности, повышая рентабельность объекта.

Какие действуют ипотечные программы для апартаментов

В каждом банке предусмотрены свои кредитные программы, в рамках которых клиент сможет приобрести недвижимость на выгодных условиях. Помимо собственных предложений, банки реализуют и ипотечные кредиты с господдержкой. Субсидии от государства позволяют заемщикам снизить кредитную нагрузку, тем самым облегчая процесс возврата займа.

Если говорить о коммерческой недвижимости, ее покупка с использованием средств банка возможна только на рыночных условиях. Параметры такого кредита обычно схожи с займом на квартиру, однако процент ипотеки на апартаменты не всегда может оказаться психологически комфортным для заемщика. В этом случае стоит обратить внимание на займы, которые частично субсидируются застройщиком.

В связи с возникшим спросом на апартаменты банки разрабатывают отдельные ипотечные предложения именно для этой категории недвижимости. Они мало отличаются по условиям (первый взнос, процентная ставка), поэтому у заемщика есть возможность выбрать комфортный для себя банк, не отказываясь при этом от интересного предложения.

Как оформить ипотеку на апартаменты

Недвижимости в кредит обычно оформляется по стандартной схеме, вне зависимости от характера объекта.

Порядок действий таков:

  1. Подача заявки на кредит. Для первичного обращения можно не посещать отделение, а воспользоваться официальным сайтом выбранного банка.
  2. Подбор апартаментов. При положительном решении банк предлагает заемщику выбрать объект по интересующим параметрам. Обычно время на поиск ограничено и варьируется в пределах 1–3 месяцев. Недвижимость можно искать на первичном или вторичном рынке, в зависимости от одобренных условий и личных предпочтений.
  3. Передача данных в банк. Перед подписанием договора банку нужно всё проверить, поэтому клиент должен предоставить менеджеру сведения о выбранной недвижимости.
  4. Оформление полиса. Страхование — это обязательный элемент ипотеки, который позволяет кредитору и заемщику обезопасить себя. Банки обычно настаивают на страховании жизни и здоровья заявителя, но могут потребовать полис и на недвижимость.
  5. Дополнительные опции. Если выбранный объект представлен на вторичном рынке, покупатель может воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую сегодня предлагают многие банки. Суть заключается в оказании кредитором поддержки покупателю на всех этапах соглашения. В рамках опции менеджер проверит юридическую чистоту недвижимости, поможет составить договор купли-продажи, закажет оценку выбранного объекта для банка в аккредитованной компании.

Кредитная организация вправе предъявлять определенные требования к процедуре поиска апартаментов. Например, банк может сотрудничать с конкретным застройщиком или оформлять кредиты только на введенную в эксплуатацию недвижимость. Все эти нюансы стоит уточнить у ипотечного менеджера перед подачей заявки.

Ограничения для покупки апартаментов в ипотеку

Основное и самое существенное ограничение — невозможность использовать программы льготной ипотеки на апартаменты. Все субсидии, государственные сертификаты и ипотечные программы имеют строго целевое назначение и выдаются исключительно на покупку жилой недвижимости. Отсутствие такового статуса у апартаментов лишает покупателя возможности прибегнуть к льготному кредитованию.

То же самое касается и процедуры возмещения внесенного в бюджет НДФЛ. Несмотря на регулярную уплату подоходного налога, резидент РФ не сможет получить налоговый вычет при покупке апартаментов в ипотеку. При этом процедура строительства или приобретения жилой недвижимости таких ограничений не имеет. Иногда покупатель не учитывает подобные нюансы заранее, а после подписания договора сделка перестает выглядеть столь выгодной.

Можно ли рефинансировать ипотеку на апартаменты

Некоторые банки предлагают в рамках программы рефинансирования скорректировать условия кредита (срок займа, процентную ставку, размер ежемесячного платежа). Чтобы использовать эту возможность, заемщику необходимо:

  • выбрать кредитно-финансовую организацию. Если банк, выдавший заем, отказывает в рефинансировании, стоит попробовать сменить кредитора;
  • подготовить необходимый пакет документов. Чтобы пересмотреть условия, банку требуется заново изучить кредитную историю заемщика и его финансовое состояние;
  • получить справку об остатке задолженности по займу (неактуально, если рефинансирование происходит в рамках одной компании-кредитора).

В зависимости от банка программы рефинансирования могут различаться по условиям и требованиям. Ознакомиться со всеми нюансами стоит в офисе кредитора либо на официальном сайте.

Если вы хотите купить апартаменты в ипотеку или без использования заемных средств, но растерялись от количества информации, мы готовы помочь вам разобраться в этом вопросе. В «МСК КЛЮЧ» работают квалифицированные сотрудники, которые хорошо ориентируются на рынке недвижимости. Наши специалисты знакомы с доступными ипотечными программами и без труда проконсультируют в рамках своих компетенций.